Questo Manuale riporta una rappresentativa testimonianza dell'evoluzione del mercato immobiliare in corso nel nostro Paese e delle migliori prassi attuate a supporto di vari processi valutativi e gestionali.

Illustra vari e interessanti esempi pratici di valutazione immobiliare e di procedure utilizzabili nello svolgimento di complesse operazioni di valorizzazione e sviluppo immobiliare.

I casi presentati sono tratti da esperienze concrete svolte da stimati professionisti che, dopo aver frequentato il Master del Politecnico di Milano "REM-Real Estate Management", fanno oggi parte di importanti aziende del settore.

Le metodologie alla base dei contributi sono ricavate dalle pratiche più avanzate impiegate a livello internazionale (soprattutto nel mondo anglosassone) e dai codici di riferimento della RICS.


Struttura dell'opera:

Capitolo I
L'orizzonte economico della globalizzazione e la situazione del Real Estate italiano
1.1. Le trasformazioni economiche e geopolitiche
1.2. Le nuove polarità economiche manifestano enormi potenzialità economiche
1.3. Come reagire alla crisi
1.4. Le principali sfide
1.5. Il valore dell'innovazione
1.6. La ricerca dei talenti
1.7. Il ruolo delle tecnologie Information and Communication Technology (ICT) per la competitività delle imprese
1.8. Nascita ed evoluzione del Real Estate in Italia
1.9. La formazione del mercato immobiliare italiano
1.10. Lo sviluppo ed i contenuti delle attività della gestione immobiliare
1.11. L'importanza economica della gestione immobiliare
1.12. Le tendenze della gestione immobiliare
1.13. Integrazione del ciclo immobiliare e nuovi modelli di business
1.14. Conclusioni

Capitolo II
La valorizzazione, e il concetto di redditività degli immobili
2.1. Il ciclo di investimento immobiliare
2.2. Il ruolo degli operatori nel ciclo di investimento immobiliare
2.3. La valutazione immobiliare
2.3.1. Il processo di valutazione immobiliare
2.3.2. Individuazione dello scopo e scelta della categoria di valore
2.3.3. Scelta e applicazione dei procedimenti di stima
2.3.4. Il rapporto di valutazione
2.4. La valorizzazione immobiliare
2.5. Le operazioni di sviluppo immobiliare
2.5.1. Le indagini conoscitive alla base dei processi di valorizzazione e sviluppo immobiliare
2.5.2. Gli studi di fattibilità delle operazioni di sviluppo immobiliare
2.5.3. I rischi associati
2.5.4. Il ruolo della Pubblica Amministrazione nelle operazioni di sviluppo immobiliare

Capitolo III
La valutazione di un immobile ad uso uffici in un mercato in continua evoluzione
3.1. Il mercato italiano nel periodo 2003-2008
3.2. Prospettive future
3.3. Valutazione di un immobile ad uso uffici
3.3.1. Localizzazione
3.3.2. Descrizione della proprietà
3.3.3. Stato di manutenzione
3.3.4. Riepilogo aree
3.3.5. Situazione urbanistica
3.3.6. Tassazione
3.3.7. Situazione contrattuale
3.3.8. Il mercato immobiliare locale
3.3.9. Stima canone di mercato 2007
3.3.10. Dati di valutazione e commenti
3.4. Valutazione dell'immobile a un anno di distanza
3.4.1. Il mercato immobiliare locale
3.4.2. Stima canone di mercato 2008
3.4.3. Dati di valutazione e commenti
3.5. Conclusioni

Capitolo IV
La valutazione di un'area dismessa
4.1 Il metodo del Discounted Cash Flow (DCF)
4.1.1. Determinazione dei flussi di cassa
4.1.2. Il metodo del valore attuale netto (VAN)
4.1.3. Il tasso interno di rendimento
4.1.4. Il payback period
4.2. Determinazione del tasso di attualizzazione per l'investimento immobiliare
4.2.1. Il tasso di rendimento dell'attività risk free
4.2.2. La stima del premio del rischio legato all'investimento immobiliare
4.2.3. Il metodo del Weight Average Cost of Capital (WACC)
4.2.4. L’effetto di leva finanziaria
4.2.5. Tassi reali e tassi nominali
4.3. Critiche e correzioni al metodo del Discounted Cash Flow (DCF)
4.3.1. Adjusted Present Value (APV). Quando la struttura finanziaria non è costante
4.3.2. Le analisi di sensitività
4.3.3. L'analisi di scenario
4.3.4. L'analisi costi-benefici
4.4. Valutazione di un'area dismessa
4.4.1. Consistenze e dati progettuali
4.4.2. Determinazione del tasso di attualizzazione
4.4.3. Assumption
4.5. Conclusioni

Capitolo V
Valutazione di un investimento nel fotovoltaico. Strumenti e metodi di project financing
5.1 Il Net Present Value (NPV)
5.1.1. Concetto di Leverage
5.1.2. Weighted Average Cost of Capital (WACC)
5.1.3. Flussi di cassa attesi
5.1.4. Il concetto di TIR (tasso interno di rendimento)
5.2. Il metodo dell'Adjusted Present Value (APV) o Valore Attuale Modificato (VAM)
5.3. Caso studio: project financing di un impianto fotovoltaico
5.3.1. Assumption tecniche
5.3.2. Assumption economiche
5.3.3. Analisi finanziaria
5.4. Conclusioni

Capitolo VI
La valutazione nell'ambito dell'espropriazione per pubblica utilità
6.1. L'esproprio per pubblica utilità e i riflessi sull'attività di valutazione
6.2. Gli elementi determinanti per la stima dell'indennità: le fasi del procedimento espropriativo
6.3. La tipologia e la qualificazione dei beni oggetto di esproprio: gli effetti sulla valutazione
6.3. 1. I beni legittimamente edificati
6.3.2. Le aree edificabili
6.3.3. Aree agricole o non edificabili
6.4. Caso di studio
6.5. Conclusioni critiche e riflessi sulle attività del Real Estate
6.5.1. Nuove prospettive di gestione della costruzione della città pubblica

Capitolo VII
Valutazione dell'operazione di sviluppo immobiliare di un'area ferroviaria
7.1. Operazioni di sviluppo e riconversione/recupero immobiliare con focalizzazione sulle aree ferroviarie
7.1.1. Gli spazi della stazione
7.2. Il processo di riqualificazione degli spazi ferroviari quale motore del recupero urbano
7.3. Qualità urbana e valori immobiliari
7.4. Fattori di successo nell'esperienza europea
7.4.1. Esempi di recupero urbano di aree ferroviarie: Olanda, Svizzera, Belgio, Austria
7.5. Caso studio: valutazione dell'operazione di sviluppo del l'area ferroviaria Ω
7.5.1. Descrizione dell'operazione
7.5.2. Struttura dell'operazione
7.5.3. Mercato immobiliare di riferimento
7.5.4. Assumption
7.5.5. Ricavi
7.5.6. Costi
7.5.7. Considerazioni conclusive: rischi ed opportunità

Capitolo VIII
Rigenerazione urbana e mercato immobiliare
8.1. Condizioni che hanno favorito lo sviluppo di grandi progetti di riqualificazione urbana
8.1.1. Il ruolo della globalizzazione e la competizione tra città
8.1.2. Cambiamento della struttura economica e produttiva
8.1.3. L'Unione Europea e i programmi di rigenerazione urbana
8.1.4. La modernizzazione del settore immobiliare in Italia
8.2. Rigenerazione urbana: pratiche e modelli
8.2.1. Il ruolo della Pubblica Amministrazione
8.2.2. La centralità della vision, del concept e del mercato
8.2.3. Approccio metodologico
8.3. Il modello mixed-used development per la rigenerazione urbana
8.4. Conclusioni

Capitolo IX
Il processo di valorizzazione strategica di un patrimonio immobiliare
9.1. Gestione strategica e valorizzazione degli assets
9.1.1. Asset Management
9.1.2. Property Management
9.1.3. Property Management e gestione operativa
9.1.4. Property Management strategico
9.2 La creazione di un data-base dei costi d'intervento
9.2.1. Le finalità e gli obiettivi
9.2.2. La parametrizzazione dei costi di riqualificazione/rilocazione
9.2.3. Le riqualificazioni
9.2.4. I risultati

Capitolo X
Fondi di Fondi Immobiliari: un approccio dinamico alla gestione del portafoglio
10.1. I Fondi di Investimento Immobiliare di diritto italiano
10.1.1. Fondi ordinari
10.1.2. Fondi ad apporto
10.1.3. Fondi misti
10.1.4. La normativa
10.1.5. Il Mercato
10.2. 1 Fondi di Investimento Immobiliare di diritto lussemburghese
10.2.1. La normativa
10.2.2. La S.I.F. Law
10.3. I Fondi di Fondi Immobiliari
10.3.1. Il Mercato
10.3.2. “Fund of Funds: Fee on Fees"
10.3.3. Market Outlook

Capitolo XI
Attività industriale e patrimonio immobiliare: una sfida complessa per le attività di valorizzazione
11.1. La gestione delle problematiche immobiliari da parte dell'impresa
11.2. Gli assetti immobiliari aziendali italiani
11.3. Attività d'impresa e proprietà immobiliare: alcune problematiche ricorrenti
11.3.1. Problematiche localizzatine
11.3.2. Problematiche edilizie

a cura di:
O. Tronconi, Professore ordinario presso il Politecnico di Milano. Si occupa di problemi legati all'innovazione gestionale e tecnologica del settore delle costruzioni e immobiliare.
Liala Baiardi, Architetto. Coordina attività formative e convegnistiche quali ad esempio: il
Master di primo livello del Politecnico di Milano "Real Estate Management".