I Manuali di edilizia & urbanistica di Maggioli Editore


L’ATTRIBUZIONE DELLA RENDITA CATASTALE E LA TUTELA DEI CITTADINI



L’ATTRIBUZIONE DELLA RENDITA CATASTALE E LA TUTELA DEI CITTADINI

Questo nuovo Manuale sul sistema catastale nazionale sviluppa la conoscenza pratica operativa della materia, illustrando le modalità di accesso ai dati, i procedimenti per aggiornare gli archivi catastali, la valutazione e l’uso delle rendite a fini fiscali.

Stante la rilevanza tributaria del patrimonio edilizio urbano, il volume approfondisce le modalità di attribuzione della rendita catastale per le unità immobiliari a destinazione ordinaria, accertate con il sistema delle tariffe d’estimo, nonché per quelle a destinazione speciale o particolare, la cui rendita viene invece definita mediante “stima diretta”.

In relazione a queste ultime, l’esperto autore svolge cinque esempi di calcolo, scelti appositamente al fine di poter utilizzare le tre diverse metodologie operative cui di solito si ricorre nella stima di tali rendite. Prendendo spunto dalla Circolare n. 6 del 2012 dell’Agenzia del Territorio per le unità immobiliari a destinazione speciale, fornisce così precise indicazioni ai Tecnici chiamati ad attribuire la rendita proposta delle suddette tipologie immobiliari, sulle quali sussistono ancora rilevanti perplessità in tema di individuazione degli impianti fissi ed accertamento della vetustà.

La trattazione procede poi all’esame delle vigenti imposte immobiliari e delle tutele del cittadino/proprietario nei confronti dell’accertamento della rendita catastale, diritti/doveri che si concretizzano nell’obbligo di produrre la dichiarazione in catasto delle nuove costruzioni o delle variazioni di quelle censite, nel ricevere la notifica di attribuzione della rendita catastale rettificata dall’ufficio, nella facoltà di richiesta del potere di autotutela, nella proposizione di un ricorso tributario.

1. IL SISTEMA CATASTALE ITALIANO
› I due inventari.
› Caratteri e finalità.
› I fabbricati rurali.
› L’informatizzazione degli atti.
› La consultazione degli atti.
› Le modalità di aggiornamento.
› Il catasto dei terreni.
› Il catasto edilizio urbano:
• L’unità immobiliare urbana.
• L’attuale quadro di qualificazione del catasto edilizio urbano.
• Le categorie catastali “fittizie”.
• La rendita catastale delle unità immobiliari urbane.
• Le unità immobiliari a destinazione ordinaria.
• Le unità immobiliari a destinazione speciale o particolare.
• L’attribuzione della rendita (la rendita proposta).
• Efficacia delle tariffe vigenti.

2. LA VALUTAZIONE DELLA RENDITA DELLE UNITÀ A DESTINAZIONE ORDINARIA
› Il calcolo della consistenza.
› L’attribuzione della tariffa e della classe.
› Casistiche di attribuzione di classamento a unità ordinarie.
› Classamento automatico e rendita proposta.

3. LA VALUTAZIONE DELLA RENDITA DELLE UNITÀ A DESTINAZIONE SPECIALE O PARTICOLARE
› La metodologia e i procedimenti di stima:
• La stima con procedimento diretto (canone di locazione).
• La stima con procedimento indiretto (valore fondiario).
• La stima con procedimento indiretto (costo di costruzione deprezzato per vetustà).
› Il deprezzamento per vetustà in campo catastale.
› L’individuazione degli impianti fissi.
› Il saggio di fruttuosità.
› L’anticipazione o posticipazione dei costi dalla data di esborso al periodo economico di riferimento della stima.
ESEMPI DI STIMA DELLA RENDITA PER UNITÀ IMMOBILIARI A DESTINAZIONE SPECIALE
1. Unità immobiliare adibita a pensione.
2. Unità immobiliare adibita a opificio per la lavorazione del marmo.
3. Unità immobiliare adibita a distribuzione di carburanti.
4. Unità immobiliare adibita ad autorimessa pubblica.
5. Unità immobiliare adibita a centrale idroelettrica.


4. L’USO DELLA RENDITA CATASTALE AI FINI FISCALI
› L’imposta sul reddito degli immobili:
• Redditi dei terreni.
• Redditi dei fabbricati.
• Casi particolari di determinazione del reddito dei fabbricati.
• Il regime della cedolare secca.
› L’acquisto e vendita degli immobili.
› L’imposta di registro:
• La valutazione automatica.
• Il valore normale.
• Applicazione dell’imposta di registro.
› L’imposta di successione e donazione:
• La normativa fiscale.
• La denuncia di successione.
• La base imponibile.
• Imposta di successione e benefici prima casa.
• Le donazioni.

5. LE IMPOSTE MUNICIPALI
› ICI.
› IMU.

6. LA TUTELA DEL CITTADINO NEI RIGUARDI DEGLI ACCERTAMENTI CATASTALI
› Atti generali di determinazione degli estimi.
› Accertamenti puntuali. Il contenzioso tributario:
• L’oggetto del contendere in materia catastale.
• La notifica della rendita catastale.
• Il ricorso ed il procedimento.
• L’autotutela.

7. LE PRINCIPALI CASISTICHE DI CONTENZIOSO TRIBUTARIO CATASTALE
1. Elencazione di unità similari nel ricorso.
2. Motivazione dell’avviso di classamento
- Categorie ordinarie.
3. Motivazione dell’avviso di classamento
- Categorie a destinazione speciale o particolari.
4. Il saggio di fruttuosità nelle stime dirette.
5. Gli impianti fissi nella stima diretta.
6. Il sopralluogo per l’attribuzione della rendita.
7. “Case di lusso” e “abitazioni signorili”.
8. Case di edilizia economica popolare e censimento catastale.
9. Immobili di interesse artistico storico e classamento catastale.
10. Partecipazione al procedimento di accertamento della rendita da parte del Comune.
11. La ruralità e l’iscrizione catastale.
12. Rettifica della rendita oltre i 12 mesi previsti dal D.M. 701/94. 13.
Le disposizioni sanzionatorie in materia catastale.

» APPENDICE 1
- NORMATIVA E PRASSI.
» APPENDICE 2
- STRUMENTI DI AUSILIO.

a cura di:
A. Iovine, Ingegnere, consulente in materia di estimo e di catasto, già dirigente dell’Agenzia del territorio, responsabile Area per i servizi catastali della Direzione centrale cartografia, catasto e pubblicità immobiliare oltre che membro della Commissione Censuaria Centrale

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• Maggioli Editore • Novità maggio 2013
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