I Manuali di edilizia & urbanistica di Maggioli Editore
» Commento alla legge delega
11 marzo 2014, n. 23
» Esempi di funzioni
statistico-matematiche
LA RIFORMA DEL CATASTO FABBRICATI

LA RIFORMA DEL CATASTO FABBRICATI

L'accurata analisi dei criteri e principi fissati dalla Legge 11 marzo 2014, n. 23, ponendo a confronto, passo a passo, pregressi meccanismi e nuovi procedimenti di revisione degli estimi catastali a cura di A. Iovine, Ingegnere consulente in materia di catasto ed estimo, già dirigente dell’Agenzia del territorio, responsabile dell’Area per i servizi catastali della Direzione centrale cartografia, catasto e pubblicità immobiliare, membro della Commissione Censuaria Centrale.

Dopo aver descritto l’attuale ordinamento del catasto e l’iter di leggi susseguitesi nel tempo, l’esperto Autore chiarisce le dinamiche della riforma, destinata a rivoluzionare il sistema di imposizione immobiliare con il passaggio dai vani ai metri quadri e rendite catastali corrispondenti ai valori di mercato e con il coinvolgimento dei Comuni nel fornire dati necessari all’elaborazione delle nuove rendite.

Da confermare con le disposizioni dei futuri decreti attuativi, il testo illustra gli effetti delle importanti novità tecniche contenute nella Legge delega 23/2014 che, articolata in molte voci, non rende a una prima lettura un quadro completamente chiaro del nuovo procedimento estimativo.

Corredata di cinque esempi di calcolo della funzione valore patrimoniale su un campione statistico di unità immobiliari della nuova categoria catastale R1 (abitazioni in condomini), la trattazione affronta in dettaglio i seguenti argomenti:

1. IL SISTEMA CATASTALE ITALIANO VIGENTE
› Caratteri e finalità.
› I fabbricati rurali.
› La cartografia catastale.
› Gli atti del catasto edilizio urbano.
› L’informatizzazione degli atti.
› La consultazione degli atti.
› Le modalità di aggiornamento.
› L’impostazione attuale del catasto edilizio urbano.
› La valutazione della rendita delle unità a destinazione speciale o particolare.

2. LA LUNGA STORIA PER PERVENIRE ALLA RIFORMA


3. IL NUOVO SISTEMA ESTIMATIVO DEL CATASTO DEI FABBRICATI

› Il coinvolgimento dei comuni ovvero delle unioni o delle associazioni di comuni.
› Gli ambiti territoriali del mercato immobiliare di riferimento: La segmentazione del mercato immobiliare ai fini della stima. La microzona e la zona censuaria. La revisione delle zone censuarie. La revisione delle microzone comunali.
› Riferimento temporale dei valori e rendite.
› Le nuove definizioni delle destinazioni d’uso catastali.
Tabella di corrispondenza tra nuovo quadro di qualificazione e preesistenti categorie catastali
› Il valore patrimoniale per le unità immobiliari a destinazione ordinaria: Il calcolo della superficie catastale. La scelta della metodologia per il calcolo degli estimi. Funzioni statistiche di stima. Metodologia speciale (casi particolari).
› Il valore per le unità immobiliari a destinazione speciale.
› La rendita media ordinaria: Funzioni statistiche per il calcolo della rendita. Specifici saggi di redditività desumibili dal mercato.
› Lo sviluppo dei lavori. Gli strumenti. I tempi.
› Meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane.
› Stima delle unità immobiliari riconosciute di interesse storico e artistico.
› Competenze delle commissioni censuarie provinciali e della commissione censuaria centrale.
› Partecipazione professionisti.
› Coordinamento Agenzia delle Entrate.
› Ripartizione risorse.
› Notifica degli esiti.
› Trasparenza delle operazioni.
› Testo unico leggi catastali.
› Decorrenza fiscale.
› Impatto fiscale e monitoraggio gettito.
› Tutela anticipata del contribuente.
› Ridistribuzione risorse per i comuni.
› Agevolazioni per adeguamenti sicurezza e riqualificazione energetica ed architettonica.
› Unità colpite da eventi sismici.
› Autonomia Trento e Bolzano e Valle d’Aosta.
› Notificazione atti tavolari Friuli.

5. ESEMPI NUMERICI DI CALCOLO NUOVI ESTIMI CON FUNZIONI STATISTICHE

Illustrano il procedimento di costruzione della funzione valore patrimoniale per un segmento immobiliare residenziale sviluppato su un campione di 85 unità immobiliari della nuova categoria catastale R1 (abitazioni in condomini) con l’adozione della funzione statistica di regressione multipla esponenziale nei coefficienti.
1. Regressione multipla (7 variabili).
2. Regressione multipla su valori unitari (6 variabili).
3. Regressione multipla (5 variabili).
4. Regressione multipla (5 variabili) per valore medio di fabbricato.
5. Modello misto - Regressione multipla (5 variabili)/coefficienti di aggiustamento (2).

» I. Milazzo, Geometra, funzionario Agenzia del Territorio, autore di vari manuali tecnici, curatore del sito internet professionale www.geolive.org.

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