I Manuali di edilizia & urbanistica di Maggioli Editore

iL TECNICO ESTIMATORE

IL TECNICO ESTIMATORE
NELL’ESECUZIONE IMMOBILIARE
E NELLE PROCEDURE CONCORSUALI

Quasi tutti i volumi in materia di esecuzione e procedure concorsuali si dedicano agli aspetti legali e amministrativi, tralasciando di esaminare il ruolo peritale.

Questo Manuale risponde invece ad un’esigenza diffusa fra i consulenti tecnici che operano nel settore: approfondire
gli adempimenti da svolgere e le problematiche tipiche della funzione estimativa, in pratica ciò che il perito nominato deve compiere una volta accettato l’incarico, con particolare riferimento alla due diligence (l’attività finalizzata all’esatta valutazione di un bene) e alla stima del valore di mercato.

Un settore con ampi spazi di crescita per i valutatori immobiliari perché è facile prevedere che le sofferenze bancarie non diminuiranno e il mercato dovrà sempre più tenere conto degli immobili dati in garanzia di crediti deteriorati.

Lo stimatore diventa quindi una nuova figura di certificatore in grado sia di stabilire il valore di mercato sia di saper descrivere compiutamente l’immobile, le sue eventuali irregolarità, i vizi e i pregi, in modo da consentire al possibile investitore o acquirente di beni pignorati di operare in sicurezza.

Il testo chiarisce anche
come calcolare gli onorari per le prestazioni svolte, con riferimento alla tariffa giudiziaria e alle varie voci da indicare, tenuto conto che spesso i giudici devono cassare richieste di liquidazione compensi perchè carenti di elementi oggettivi e non conformi alle norme di legge.

Nel dettaglio della seguente trattazione, il Manuale illustra tutte le attività di competenza del tecnico ausiliario del giudice, sia in funzione di esperto (nell’esecuzione immobiliare) sia di perito estimatore (nelle procedure concorsuali):

Parte prima
Esecuzione immobiliare e procedure concorsuali

1. Esecuzione immobiliare
2. Concordato preventivo
3. Fallimento e concordato fallimentare
4. La cartolarizzazione dei crediti “Non Performing Loan”

Parte seconda
L’operatività professionale

5. Le operazioni peritali
6. La due diligence
- Tipologie.
- Organizzazione, struttura e pianificazione della due diligence.
- La due diligence tecnica immobiliare: Visura catastale. Autorizzazioni edilizie. Documenti relativi agli impianti. Attestato di prestazione energetica. Documentazione specifica per le aziende agrarie. Altra documentazione tecnica. Individuazione e verifica catastale dei beni pignorati. Casistiche di difformità. Il controllo dei confini. Immobile gravato da diritto di uso civico. Pignoramento di nuda proprietà e usufruttuario deceduto. Pignoramento di beni gravati da diritto di abitazione. Verifica delle eventuali locazioni del bene pignorato.
7. Misurazione delle consistenze immobiliari
- Superficie catastale
- Superficie commerciale
- Superficie di vendita
- Superficie esterna lorda
- Superficie interna lorda
- Superficie fondiaria
- Superficie interna netta
- Superficie locabile ponderata
- Superficie locativa
- Superficie lorda
- Superficie media
- Superficie ponderata
- Superficie territoriale
- Superficie totale lorda
8. Struttura del rapporto di relazione
- Individuazione immobili oggetto di pignoramento
- Descrizione sommaria dell’immobile
- Stato di possesso
- Riscontro diritti valutati
- Formalità, vincoli ed oneri
- Conformità edilizio urbanistica
- Conformità catastale
- Descrizione analitica del bene
- Formazione di lotti omogenei
- Altre informazioni rilevanti per l’acquirente
- Stima dell’immobile
- Documentazione da allegare al rapporto
9. La stima del bene pignorato
- Valore di mercato e prezzo di base d’asta
- Una proposta per definire il prezzo di base d’asta
- La stima di beni mobili nel concordato e nel fallimento
- Procedimenti di stima dei beni mobili
10. La stima degli immobili in portafogli cartolarizzati
11. La determinazione dei compensi
- La normativa di riferimento
- Compensi per la valutazione dei beni immobili
- Incarichi collegati alla stima
- Compensazione per la valutazione dei beni mobili
- Spese e indennità
- La richiesta di liquidazione dei compensi

Parte terza
Principi di estimo

12. Principi di estimo immobiliare
- Il metodo estimativo
- I postulati estimativi
- Postulato dell’ordinarietà
- Postulato della comparazione
13. I criteri estimativi
- Valore di mercato
- Valore di costo
- Valore di surrogazione
- Valore di trasformazione
- Valore complementare
- Valore di capitalizzazione
- Altri criteri: Valore mancato. Valore in uso. Valore cauzionale. Valore di vendita futura. Valore di realizzo.  Valore assicurabile. Valore speciale. Valore di locazione. Valore di liquidazione. Valore di vendita forzata. Valore equo. Valore di investimento. Valore di fusone. Valore accertato o imponibile. Valore di libro.
14. I procedimenti estimativi
- Procedimenti diretti
- Procedimenti indiretti
- La stima comparativa monoparametrica
- La stima comparativa plurimarametrica
- La stima per capitalizzazione del reddito

Parte quarta
Esempi

- Relazione dell’esperto nell’esecuzione immobiliare: stima di immobile pignorato
- Relazione di stima dei beni mobili nel fallimento
- Istanza di astensione dall’incarico
- Dichiarazione del terzo occupante

M. Moncelli, esperto di estimo ed economia immobiliare, perito penale e consulente tecnico del Tribunale. Attualmente è presidente dell’ Associazione Nazionale dei Valutatori Immobiliari.

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IL TECNICO ESTIMATORE
NELL’ESECUZIONE IMMOBILIARE
E NELLE PROCEDURE CONCORSUALI
Maggioli Editore - Novità febbraio 2014
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