Manuale della collana "Immobili & Condominio" di Maggioli Editore

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GUIDA ALLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI

GUIDA ALLA RIPARTIZIONE
DELLE SPESE CONDOMINIALI

L’opera affronta la disciplina della ripartizione delle spese condominiali, con l’obiettivo di offrire ad operatori del settore e condomini una guida agile e chiara, capace di sciogliere i numerosi dubbi e le incertezze determinate dalla normativa recentemente riformata, dai continui mutamenti di rotta della giurisprudenza, nonché dall’imprevedibilità della casistica pratica.

La trattazione tiene conto delle novità legislative (riforma del condominio e legge 21 febbra 2014 n. 9), nonché delle pronunce giurisprudenziali più recenti.

In particolare il volume affronta nel primo capitolo il tema della variegata terminologia utilizzata dal legislatore per le spese condominiali in generale, mentre nel secondo analizza i criteri generali che presiedono alla ripartizione, ponendo in luce la loro derogabilità.

Nei successivi capitoli offre soluzioni concrete e casi pratici sulla ripartizione delle spese delle diverse parti comuni, delle scale, del solaio, del lastrico e della terrazza a livello di uso esclusivo e degli impianti comuni. Particolare attenzione è dedicato allo “spinoso” tema delle spese di manutenzione e ricostruzione dei balconi.

L’opera può essere un utile strumento di lavoro per amministratori di condominio, condomini, avvocati, notai ed ogni altro operatore del diritto che vuole approfondire in modo esaustivo il tema degli oneri condominiali.

Il volume è così organizzato:

Capitolo 1 – Le spese: i principi generali
1.1. L’obbligo dei condomini di contribuire alle spese: il fondamento
1.2. La distinzione tra le spese
1.3. Le spese sostenute dal singolo condomino: l’articolo 1134 c.c.
1.4. Le spese anticipate dall’amministratore
1.5. Le spese fra venditore ed acquirente
1.6. Gli altri soggetti obbligati: premessa
1.7. Il condomino fallito
1.8. Il fondo spese per le opere straordinarie
1.9. Il luogo del pagamento delle spese
1.10. Il tempo del pagamento. Il ritardo nel pagamento in attesa della risoluzione del contratto con l’appaltatore
1.11. La prescrizione
1.12. Il pagamento dei terzi: la sussistenza o meno del vincolo di solidarietà
1.13. Esonero dalle spese e clausola contrattuale del regolamento di condominio
1.14. L’eccezione d’inadempimento
1.15. Il legittimo rifiuto: spese per opere abusive
1.16. Spese e commissioni lavori
1.17. Spese personali
1.18. I danni da custodia
1.19. Crediti e debiti verso il condominio: la compensazione

Capitolo 2 – I criteri legali di ripartizione delle spese condominiali
2.1. L’art. 1123 c.c. in generale
2.2. Il criterio di ripartizione delle spese in millesimi o indici alternativi
2.3. I valori non espressi in millesimi
2.4. La tabella dei millesimi di proprietà: definizione e funzione
2.5. Tabelle di proprietà e tabelle di gestione: le differenze
2.6. La formazione delle tabelle
2.7. L’approvazione delle tabelle
2.8. La posizione delle Sezioni Unite
2.9. Approvazione, revisione o rettifica delle tabelle non contrattuali
2.10. Approvazione, revisione o rettifica delle tabelle contrattuali
2.11. Invalidità delle tabelle
2.12. L’art. 1123, comma 2 in generale
2.13. L’art. 1123, comma 3 in generale
2.14. Il condominio parziale in generale
2.15. Condominio parziale e conseguenze sulla ripartizione delle spese
2.16. Una particolare applicazione dell’art. 1123, comma 3, c.c.: le autorimesse interne ed esterne

Capitolo 3 – Parti comuni e spese
3.1. Opere sottostanti al piano terreno
3.2. Le parti comuni di accesso al condominio: androne o andito e portoni d’ingresso
3.3. Le spese per gli elementi strutturali del caseggiato: i muri perimetrali
3.4. Le coperture dell’edificio
3.5. Le spese per gli spazi esterni comuni: il cortile
3.6. La spesa per l’attività di custodia e vigilanza delle parti comuni: il servizio di portierato

Capitolo 4 – Scale e ascensore: le spese
4.1. Premessa
4.2. Il criterio di ripartizione delle scale
4.3. Tabelle scale
4.4. La titolarità delle scale
4.5. Il sottoscala
4.6. I pianerottoli
4.7. Controlucernaio, finestre delle scale ed altri accessori
4.8. La “cassa” delle scale e murature
4.9. Il prolungamento della scala
4.10. Condominio multiscale
4.11. La spesa per la pulizia ed illuminazione delle scale
4.12. Spesa per le scale e diversa convenzione
4.13. Le spese per la gestione dell’ascensore
4.14. Spese per l’adeguamento a norma di legge
4.15. La sostituzione dell’ascensore
4.16. Installazione ex novo dell’ascensore e successiva manutenzione:
i criteri di spesa
4.17. Installazione dell’ascensore da parte di uno o parte dei condomini
4.18. Installazione dell’ascensore e abbattimento delle barriere architettoniche
4.19. Spesa per la gestione dell’ascensore e diversa convenzione: l’esenzione dalle spese
4.20. Condomini con unità immobiliari al piano terreno e spese per le scale e l’ascensore

Capitolo 5 – L’articolo 1125 c.c. ed il problema dei balconi
5.1. Premessa
5.2. L’ambito di applicazione dell’articolo 1125 c.c.
5.3. La comproprietà della soletta: conseguenze
5.4. Le spese spettanti in parti uguali
5.5. Le spese a carico del proprietario del piano superiore
5.6. Le spese gravanti sul proprietario del piano inferiore
5.7. Il solaio che divide la proprietà del singolo da una parte comune
5.8. Cortile o giardino posto a copertura di box o altri locali interrati
5.9. Solaio divisorio tra proprietà del singolo e parte comune (porticato, androne, ecc.)
5.10. I balconi incassati e l’articolo 1125
5.11. Derogabilità del criterio stabilito dall’art. 1125

Capitolo 6 – Lastrico solare o terrazza a livello ad uso esclusivo: le spese
6.1. Premessa
6.2. Lastrico solare e terrazza a livello
6.3. Lastrico e tetto di proprietà esclusiva
6.4. L’uso esclusivo
6.5. La rinuncia al diritto esclusivo sul lastrico
6.6. La ripartizione della quota-parte di spesa di 1/3
6.7. La ripartizione della quota-parte di spesa di 2/3
6.8. Lastrico o terrazza ad uso esclusivo che coprono solo un locale o appartamento
6.9. La doppia contribuzione
6.10. Unità immobiliari coperte solo parzialmente dal lastrico o terrazza
6.11. Le parti comuni coperte dal lastrico solare
6.12. Le spese di riparazione o ricostruzione del lastrico
6.13. La spesa riferita al sistema di canalizzazione o di raccolta delle acque di un lastrico solare o terrazza solare
6.14. I danni da infiltrazioni
6.15. Le spese escluse dalla ripartizione ex art. 1126 c.c.
6.16. La diversa convenzione

Capitolo 7 – Gli impianti: le spese
7.1. Premessa
7.2. L’impianto idrico
7.3. Impianto elettrico
7.4. L’impianto citofonico ed il videocitofono
7.5. Impianto di videosorveglianza
7.6. Impianto fognario
7.7. Impianto di riscaldamento e canne fumarie
7.8. Impianti obsoleti e inutili
7.9. Gli impianti sportivi nel condominio
7.10. Le antenne centralizzate.

>> G. Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare, svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali.

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