Novità Marzo 2014

• Acquisto e agevolazioni
• Detrazioni d’imposta
• Redditi fondiari
• Imu e Dichiarazione Imu
• Iuc, Tari e Tasi
• Nuove imposte di registro,
ipotecaria e catastale
• Imposta di successione e donazione
• Credito d’imposta

LA TASSAZIONE DEGLI IMMOBILI
• IVIE e immobili all’estero
• Immobili strumentali
• Imprese immobiliari
• Immobili nelle imprese industriali
e commerciali
• Accertamenti
• Locazioni e Cedolare secca
• Detrazioni per ristrutturazioni
e risparmio energetico

LA TASSAZIONE DEGLI IMMOBILI

VI edizione per questa indispensabile e apprezzata Guida aggiornata con le più recenti e significative novità apportate alla disciplina della tassazione degli immobili, in materia di:

Detrazioni per ristrutturazioni edilizie e interventi di risparmio energetico, introdotte dalla Legge di stabilità 2014 e dalla Legge 3 agosto 2013, n. 90
tassazione indiretta sulle cessioni e le locazioni immobiliari con le nuove imposte di registro, ipotecaria e catastale, in vigore dal 1° gennaio 2014 (Legge 8 novembre 2013, n. 128, di conversione del D.L. n. 104/2013)
IMU e nuova Iuc (Tari e Tasi), introdotte dalla Legge 28 ottobre 2013, n. 124, dalla Legge 29 gennaio 2014, n. 5, dalla Legge di Stabilità 2014 e dal nuovo “Decreto salva Roma”
responsabilità solidale degli appalti, introdotte dalla Legge 9 agosto 2013, n. 98
nuovo redditometro: chiarimenti contenuti nella C.M. 31 luglio 2013, n. 24/E
altre misure previste dalla Delega fiscale (Legge 11 marzo 2014, n. 23), con particolare riferimento alla revisione del catasto dei fabbricati.

Corredato da esempi, casi pratici e tavole sinottiche, il Manuale illustra - per tipologia di soggetto (privati, professionisti e imprese) - le singole problematiche del tema in oggetto, relative anche alla compilazione di modelli e analizza le numerose disposizioni che disciplinano l'area impositiva del settore immobiliare.

Ampliata e rivista, questa Guida operativa esamina con particolare attenzione le novità in materia di detrazione 36% e 55% e di tassazione indiretta sulle cessioni e le locazioni immobiliari, illustra nel dettaglio la nuova imposta IUC e dedica un apposito paragrafo all'esame della Dichiarazione IMU.

La trattazione è così di seguito strutturata:

Parte I - IMMOBILI E PRIVATI
1. L'acquisto dell'immobile - Le agevolazioni prima casa
• I requisiti per usufruire dell'agevolazione
• Casi particolari
• In cosa consiste l’agevolazione
• Le imposte di registro, ipotecaria e catastale, sul trasferimento degli immobili: base imponibile e percentuali
• Decadenza
• Applicabilità dell'agevolazione in caso di successione o donazione
• Le pertinenze

2. Le detrazioni di imposta
• Recupero del patrimonio edilizio - detrazione 36%-50%
- In cosa consiste la detrazione - limiti
- Chi può fruire della detrazione
- Per quali lavori spettano le agevolazioni
- Documentazione e formalità
- Perdita del beneficio fiscale
- Variazione della titolarità dell’immobile
- Cumulabilità con la detrazione Irpef per il risparmio energetico
- Ristrutturazioni edilizie: l’aliquota Iva
- Detrazione per interventi di ristrutturazione con successiva alienazione o assegnazione dell'immobile
- Ritenuta 10%-4%
- Esempio di compilazione della dichiarazione dei redditi
- Acquisto di mobili e grandi elettrodomestici
- I principali tipi di interventi ammessi alla detrazione Irpef del 36%-50%
• Risparmio energetico - la detrazione 55%-65%
- In cosa consiste l’agevolazione
- Soggetti ammessi alla detrazione
- Edifici interessati
- Aliquota Iva applicabile
- Tipo di intervento e detrazione massima
- Spese ammissibili e periodo di riferimento
- Gli adempimenti
- Modalità di pagamento
- I documenti da conservare
- Ritenuta 10%-4%
• Detrazioni per interessi passivi su mutui ipotecari
- Mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale
› A chi spetta la detrazione d’imposta
› Oneri detraibili
› Calcolo della detrazione d’imposta spettante in caso di mutuo superiore al costo di acquisto
› Rinegoziazione del contratto di mutuo
› Casi particolari
› Documentazione da esibire per fruire della detrazione

- Mutui per la costruzione e/o ristrutturazione dell’abitazione principale
› Le condizioni da rispettare
› Documentazione da conservare

- Mutui e prestiti agrari
- Le imposte sul contratto di mutuo
• Oneri di intermediazione

3. I redditi fondiari
• I terreni
• I fabbricati non locati
• I fabbricati locati
- Agevolazioni
- Le detrazioni per canoni di locazione
• La cedolare secca
- Soggetti interessati
- Tipologie di contratti idonei all’applicazione della cedolare secca
- Esercizio dell’opzione per la cedolare secca: adempimenti
- Comunicazione al locatario
- Durata dell’opzione
- Revoca dell’opzione
- Come calcolare la cedolare secca
- Versamenti
- Sanzioni
- Valutazione di convenienza nell’applicazione della cedolare secca
• I fabbricati rurali

4. La Iuc e l'Imu

Premessa: la nuova Iuc
• La base imponibile
• Aliquote e detrazioni
• Il calcolo dell'Imu
• Il versamento dell'Imu
• Esempi di calcolo
• La dichiarazione Imu
• L'indeducibilità dell'Imu
• Il ravvedimento operoso
• L'accertamento e la riscossione

5. La cessione dell'immobile

• L'imponibilità delle plusvalenze
- Plusvalenza da cessione di fabbricati
- Plusvalenza da cessione di terreni
- Casi particolari
• Esproprio di aree fabbricabili
• Occupazione di aree fabbricabili
• Cessioni di terreni oggetto di lottizzazione

6. L'imposta di successione e di donazione
• La successione (cenni)
- Successione testamentaria
- La successione necessaria
- Successione o donazione?
- La dichiarazione di successione - obblighi posti in capo agli eredi
- Chi deve presentare la dichiarazione di successione
- Liquidazione delle imposte nel caso di asse ereditario costituito in tutto o in parte da beni immobili
› L'imposta di successione
› Le altre imposte

- Esempio di liquidazione delle imposte sugli immobili trasferiti mortis causa
- Ulteriori adempimenti riferiti agli immobili trasferiti mortis causa
- Esempio di dichiarazione di successione
• L'imposta sui trasferimenti per donazione e “per atto a titolo gratuito”
- L'imponibile
- Le aliquote
- Calcolo dell’imposta sulle donazioni - Esempi

7. Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa
• Requisiti
• Calcolo del credito di imposta spettante
• Modalità di utilizzo del credito
• Prescrizione
• Decadenza dai benefici tributari e sanzioni

8. Redditi di immobili detenuti all'estero
• Immobili posseduti da persone fisiche
- Immobili sfitti
- Immobili locati
• Immobili posseduti da società
- Immobili strumentali
- Immobili patrimonio
• Redditi di immobili italiani posseduti da soggetti esteri
• Le novità del D.L. 201/2011 - L'Ivie

Parte II - IMMOBILI E PROFESSIONISTI
1. Il costo di acquisizione degli immobili
2. Le spese relative agli immobili
3. La cessione degli immobili strumentali: plusvalenze e minusvalenze
4. La deducibilità dei canoni di locazione relativi agli immobili
5. Costi relativi agli immobili e Modello Unico
6. Esempi

Parte III - LE IMPRESE IMMOBILIARI
Premesse
1. Le imprese immobiliari
2. La classificazione degli immobili

1. Le immobiliari di costruzione e di vendita. La determinazione del reddito fiscale
• Gli immobili merce
• La determinazione del valore delle rimanenze
- I costi da appalto
• La determinazione del reddito, alcune precisazioni
• Aspetti contabili
• Esempio di valutazione completo
• Compilazione schemi di bilancio e nota integrativa
• L'imposta sul valore aggiunto
• Lavori eseguiti "in garanzia"
2. Le imprese di costruzione per conto terzi
• Opere annuali e ultrannuali
• La valutazione della commessa ai fini civilistici: art. 2426 C.C. e oic 23
- Le rimanenze nel bilancio di esercizio - l’art. 2426 c.C.
- I criteri di valutazione
- Definizione e valutazione della commessa secondo gli oIC
- Ricavi e costi di commessa
- Criterio della percentuale di completamento
› Metodi per la determinazione della percentuale di completamento
› Criterio della commessa completata
› Costi di acquisizione della commessa, costi pre-operativi e oneri sostenuti dopo la chiusura della commessa

• Gli aspetti fiscali: l’individuazione delle opere soggette alla valutazione ex art. 93 Tuir
- La valutazione della commessa ai fini fiscali
- Il rischio contrattuale, la sua valutazione fiscale
- Le maggiorazioni di prezzo nel corso dell’esecuzione delle commesse
- Gli allegati alla dichiarazione dei redditi
- Rimanenze finali su commesse pluriennali in valuta
- Gli acconti in corso d’opera - il caso del subappalto
• Le imposte indirette nelle imprese di costruzione per conto terzi
- L'imposta sul valore aggiunto - gli immobili residenziali "abitativi"
› Ambito soggettivo di applicazione dell’imposta: soggetti operanti nel settore edile
› Ambito soggettivo dell’applicazione dell’imposta - Le agevolazioni prima casa
› Ambito oggettivo di applicazione dell’imposta: le abitazioni non di lusso
› Ambito oggettivo di applicazione dell’imposta: definizione di immobili abitativi
› Conclusione: aliquote Iva applicabili per gli immobili abitativi

- L'imposta sul valore aggiunto e gli immobili strumentali
- Le cessioni dei terreni
› Alcuni casi particolari inerenti la cessione di terreni
- Le manutenzioni
- Il reverse charge in edilizia
› Reverse charge e subappalto
› L’ambito oggettivo di applicazione: le operazioni soggette a reverse charge
› Gli operatori esteri
› Irrilevanza del committente principale ai fini dell’applicazione del reverse charge
› Intervento di particolari soggetti
› I contratti di fornitura con posa in opera
› Alcuni casi specifici
› Aspetti operativi
› Reverse charge per i fabbricati strumentali e abitativi

• La responsabilità solidali negli appalti - Erario ed enti
- Responsabilità solidale di natura fiscale
- Responsabilità solidale di natura previdenziale/contributiva
- Alcune considerazioni sul sistema della responsabilità solidaristica

3. Immobiliari di gestione
• Il reddito delle immobiliari di gestione
- Il reddito derivante dagli immobili strumentali
- Il reddito derivante dagli immobili patrimonio
• Immobiliari di gestione e Irap
• Le immobiliari di gestione: l’Iva e il pro-rata
- La contabilizzazione dell’Iva indetraibile calcolata col meccanismo del pro-rata
- La separazione delle attività ai fini Iva

Parte IV- GLI IMMOBILI NELLE IMPRESE INDUSTRIALI E COMMERCIALI

1. Partecipazione al reddito degli immobili strumentali
• L'ammortamento fiscale
• Scorporo delle aree di sedime
- Disposizioni generali
- I fabbricati industriali
- I fabbricati commerciali
- Il problema degli ammortamenti 2006

2. Leasing immobiliare

• Leasing di fabbricato ultimato
• Leasing in corso al 31 dicembre 2005
- Esempio in base alla normativa del D.L. 223/2006
- Esempio in base alla normativa dell’art. 1, c. 82 legge Finanziaria 2008
- Cessione del contratto di leasing

3. Manutenzioni - Deducibilità fiscale ex art. 102 tuir


4. Deducibilità degli interessi passivi

• Ambito soggettivo
• Ambito oggettivo
• Interessi ed oneri finanziari
• Modalità operativa di deducibilità
• Riporto del Rol eccedente
• Riporto degli interessi passivi netti indeducibili
• La deducibilità degli interessi passivi per i soggetti Irpef

Parte V - GLI ACCERTAMENTI
1. L'OMI e il nuovo redditometro
• Accertamento OMI
- Le diverse posizioni assunte in passato dal legislatore e dall'Agenzia delle Entrate in merito al concetto di valore normale
- La disciplina attuale
• Accertamento sintetico
- Evoluzione normativa
• Il nuovo redditometro
- L'accertamento sintetico basato sul nuovo redditometro
- Immobili e nuovo redditometro - La macro categoria di spese
- I criteri di selezione ed il contradittorio
- Redditometro e privacy
• I presupposti applicativi
• Difesa del contribuente
• Contraddittorio preventivo
• Determinazione del reddito di riferimento

Parte VI - LA LOCAZIONE IMMOBILIARE
Premessa
1. Obblighi del locatore
2. Obblighi del conduttore
3. Gli elementi essenziali del contratto di locazione
- L'attestato di prestazione energetica (APE)

1. L'imposta di registro nei contratti di locazione
• La registrazione del contratto
• L'imposta di registro sui contratti di locazione
- L'imposta dovuta in sede di registrazione del contratto e le annualità successive
- L'imposta di registro in caso di cessioni, risoluzioni e proroghe dei contratti
- La compilazione del Mod. F23
- Esempio di compilazione del Mod. F23
- Il modello cdc (comunicazione dati catastali)
- Le sanzioni
2. L'Iva sui contratti di locazione
• Trattamento Iva delle spese accessorie
• Locazione di terreni
• Tabella riassuntiva

» A. Schiavinato, Dottore commercialista e Revisore dei conti.
» S. Giubileo, Dottore commercialista e Revisore dei conti.

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Deducibilità fiscale delle opere acquistate
La spesa documentata nella fattura - sempre allegata all'ordine - è fiscalmente deducibile ai sensi degli articoli 54-56 TUIR.

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- Ai sensi del D.Lgs. 22.5.1999, n. 185, art. 5, Lei ha facoltà di esercitare il diritto di recesso, restituendo il prodotto acquistato entro 10 giorni lavorativi dalla data di ricevimento del medesimo.