Novità Aprile 2013


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Casistica



Il risarcimento del danno per la violazione delle distanze tra edifici



• Risarcimento, responsabilità,
cose e beni
• Limiti, obblighi e responsabilità nel diritto di proprietà
• La disciplina delle distanze
• Alberi presso il confine





IL RISARCIMENTO DEL DANNO
PER LA VIOLAZIONE DELLE DISTANZE TRA EDIFICI

Di taglio operativo, il volume esegue un’analisi dettagliata in materia di violazioni al regime delle distanze nell’edilizia, inclusi i casi particolari e più “controversi”, alla luce degli ultimi aggiornamenti del d.P.R. 380/2001 (“Testo Unico dell’Edilizia”) ed ispirandosi al criterio-guida della PREVENZIONE, e fornisce soluzioni applicative in merito alla vasta disciplina del RISARCIMENTO DEL DANNO conseguente alla violazione della normativa sulle distanze (tra legislazione nazionale e regolamenti locali), esito finale della responsabilità esistente in capo a chi non rispetta le disposizioni di legge.

Realizzato da uno dei massimi esperti del settore, il Manuale è strutturato in modo da rendere la consultazione pratica ed agevole: le sezioni introduttive di SINTESI, all’inizio di ogni capitolo, focalizzano i PRINCIPI giuridici posti a fondamento degli argomenti di seguito affrontati. L’esposizione è quindi corredata dal COMMENTO, con riferimenti sia giurisprudenziali che dottrinali, ed arricchita dalla CASISTICA, dove si possono ritrovare utili fattispecie concrete.

L’Autore offre chiarimenti essenziali su argomenti cardine della materia quali il calcolo delle distanze, l’intercapedine, il muro di contenimento, la sopraelevazione, la costruzione, la demolizione e l’eventuale ricostruzione dell’immobile oggetto del contendere, la disciplina di alberi e siepi presso i confini.

L’Indice alfabetico-analitico consente un più rapido orientamento nella consultazione dell’opera, attraverso il richiamo di specifiche parole chiave.

Piano dell'opera:

CAPITOLO I – Definizioni generali

1.1. Risarcimento, responsabilità, cose e beni
1.2. Beni mobili e beni immobili
1.3. Energie, beni mobili iscritti in pubblici registri e universalità di immobili
1.4. Le c.d. pertinenze
1.4.1. Segue: il regime c.d. dispositivo che regola l’istituto
1.4.2. Segue: opponibilità ai terzi della destinazione pertinenziale o della cessazione di tale qualità
1.5. Danni, responsabilità e frutti (naturali e civili)
1.5.1. Segue: i frutti naturali
1.6. I beni soggetti al regime del demanio pubblico: il demanio necessario
1.6.1. Segue: il demanio accidentale
1.6.2. Segue: diritti reali spettanti allo Stato, alle province e ai comuni soggetti a regime demaniale
1.6.3. Segue: l’inalienabilità dei beni demaniali
1.6.3.1. Segue: la tutela dei beni costituenti demanio pubblico
1.7. Il c.d. patrimonio indisponibile dello Stato e degli altri enti pubblici territoriali
1.7.1. Segue: l’importanza della concreta utilizzazione a soddisfazione di utilità pubbliche nell’identificazione del patrimonio indisponibile “accidentale”
1.7.1.1. Segue: il c.d. doppio requisito
1.7.2. Segue: il problema dell’usucapibilità dei beni appartenenti ad ente pubblico territoriale
1.8. I beni immobili cc.dd. vacanti spettano allo Stato
1.9. Regime applicabile ai beni appartenenti al patrimonio degli enti pubblici territoriali
1.10. Il possibile passaggio di beni dal demanio al patrimonio pubblico
1.10.1. Segue: l’eccezione del demanio marittimo
1.11. I beni appartenenti agli enti pubblici non territoriali
1.12. I beni degli enti ecclesiastici


CAPITOLO II – Limiti, obblighi e responsabilità nel diritto di proprietà

2.1. Proprietà e responsabilità: rinvio
2.1.1. Segue: individuare i limiti che l’ordinamento giuridico stabilisce dover esser osservati dal proprietario?
2.2. Il limite insito nel divieto di porre in essere atti emulativi
2.2.1. Segue: inutilità dell’atto ed animus nocendi
2.2.2. Segue: casistica giurisprudenziale relativa ad atti ritenuti emulativi – installazione di finta telecamera, chiusura di luci
2.2.2.1. Segue: casistica giurisprudenziale relativa ad atti non ritenuti emulativi – passaggio, dislocazione ambienti, vedute, azioni, distanze legali, atti comportanti comunque un vantaggio, negatoria servitutis, attività edificatoria
2.2.3. Segue: applicazioni in ambito amministrativo
2.2.3.1. Segue: applicazioni in ambito juslavorativo
2.2.4. Segue: l’atto emulativo può consistere anche in una condotta omissiva?
2.2.5. Segue: carattere residuale della norma che disciplina gli atti emulativi
2.3. Il pubblico interesse che consente l’espropriazione
2.3.1. Segue: l’indennità deve integralmente corrispondere all’effettivo valore del bene?
2.3.2. Segue: illegittima occupazione, occupazione acquisitiva e risarcimento
2.3.3. Segue: espropriazione determinata da abbandono dei beni da parte del proprietario
2.4. La necessità pubblica che consente la requisizione
2.4.1. Segue: custodia e risarcimento
2.4.2. Segue: particolari limiti imposti alle aziende commerciali e agricole
2.5. Che cosa sono i cc.dd. ammassi?
2.6. I limiti derivanti dall’esser il bene d’interesse artistico, storico, archeologico o etnografico
2.7. Sottosuolo e spazio aereo: i limiti della proprietà in altezza ed in profondità
2.7.1. Segue: leggi speciali: rinvio
2.7.2. Segue: il limite generale dell’interesse
2.7.3. Segue: lo spazio aereo in particolare
2.7.3.1. Segue: l’interesse del proprietario del suolo ad escludere l’attività di terzi che si svolga nello spazio sovrastante va valutata con riferimento anche alle sue possibili future utilizzazioni
2.8. I limiti alla facoltà di chiudere il fondo in qualunque tempo
2.8.1. Segue: facoltà, non obbligo
2.8.2. Segue: un approccio storico all’istituto
2.8.3. Segue: i limiti derivanti dall’esercizio di caccia e pesca
2.8.4. Segue: obbligo d’accesso per chi deve riparare o recuperare la cosa
2.8.4.1. Segue: necessità del transito e legittimazione sostanziale dell’accedente
2.8.4.2. Segue: la complessa valutazione della situazione e la possibilità di ottenere un provvedimento cautelare
2.9. L’impossibilità di impedire immissioni tollerabili: rinvio
2.10. Ulteriori limiti imposti per scopi di pubblico interesse: la conservazione dell’integrità aziendale e il c.d. compendio unico
2.10.1. Segue: i consorzi a scopo di ricomposizione fondiaria e il c.d. compendio unico
2.10.2. Segue: il c.d. piano di riordinamento, in particolare
2.10.3. Segue: i limiti alla proprietà connessi agli obblighi di bonifica e i consorzi di bonifica o di miglioramento fondiario
2.10.4. Segue: gli ulteriori vincoli connessi a scopi pubblici – i vincoli idrogeologici
2.10.4.1. Segue: rimboschimento e protezione dei corsi d’acqua
2.10.4.2. Segue: piani regolatori e norme d’edilizia


CAPITOLO III – I limiti imposti alle facoltà del proprietario dalla disciplina codicistica delle distanze

3.1. Il carattere privatistico e derogabile delle limitazioni imposte dall’articolo 873 del codice civile
3.1.1. Segue: usucapibilità della deroga configurante vera e propria servitù
3.2. L’inderogabilità dei limiti imposti da strumenti urbanistici richiamati dal medesimo articolo 873 del codice civile
3.2.1. Segue: ininfluenza dell’eventuale rilascio di permesso a costruire
3.2.2. Segue: la recente posizione assunta da Cassazione civile, sezione II, n. 4240 del 22 febbraio 2010 in relazione all’usucapione di servitù in violazione di limiti considerati inderogabili – excursus storico
3.2.2.1. Segue: contraddire le regole sulle distanze con accordi tra privati è diverso dal riconoscere la possibilità che per usucapione sorga una servitù in contrasto con la normativa generale
3.2.2.2. Segue: l’ammissibilità dell’usucapione quando si tratti di maggiori distanze di fonte regolamentare
3.3. Ratio ed interessi tutelati dall’articolo 873 del codice civile
3.4. Il concetto civilistico di costruzione nell’applicazione della disciplina sulle distanze
3.4.1. Segue: il concetto civilistico di “costruzione” non coincide con il significato dell’espressione “edificio”
3.4.2. Segue: solidità, stabilità ed immobilizzazione del manufatto rispetto al suolo
3.4.3. Segue: casistica giurisprudenziale: rialzamento del terreno, piscina, sporgenze, servizi igienici
3.4.3.1. Segue: provvisorietà, pergolato, mura perimetrali, traliccio
3.5. La fondamentale condizione della sensibile elevazione rispetto al livello del suolo
3.5.1. Segue: discrezionalità del magistrato
3.5.2. Segue: casistica giurisprudenziale relativa a fattispecie non configuranti costruzione ex art. 873 c.c.
3.5.2.1. Segue: fattispecie incluse nel concetto di costruzione ex art. 873 c.c.
3.5.3. Segue: come va interpretato il riferimento al c.d. piano di campagna?
3.6. Il muro di cinta con altezza non superiore ai tre metri non è costruzione ex articolo 873 del codice civile
3.6.1. Segue: casistica nella quale manufatti spesi per “muri di cinta” tali non risultano essere per configurare vere e proprie costruzioni ex articolo 873 del codice civile: il muro di altezza superiore ai tre metri
3.6.2. Segue: il muro unito con altra costruzione
3.6.3. Segue: il muro avente funzione diversa da quella fondamentalmente diretta a delimitare il fondo e a difendere quest’ultimo dalle intrusioni
3.7. È costruzione ex articolo 873 del codice civile il c.d. “muro di contenimento”?
3.7.1. Segue: scarpate e terrapieni di origine naturale
3.7.2. Segue: parte di muro che effettivamente contiene il terrapieno e parte di muro che s’innalza dal fondo sovrastante
3.7.3. Segue: il criterio determinante dato dall’origine del dislivello
3.7.3.1. Segue: dislivello artificialmente prodotto o aumentato
3.7.4. Segue: il problema del materiale utilizzato per la costruzione del c.d. “muro di contenimento”
3.8. Fondi finitimi appartenenti a diversi proprietari quale ulteriore presupposto applicativo dell’articolo 873 del codice civile
3.8.1. Segue: i terreni separati da altro fondo
3.8.1.1. Segue: equazione fondi finitimi = fondi vicini? – una recente pronuncia
3.8.2. Segue: disciplina del distacco e fondi separati da una striscia di proprietà di terzi che abbia una larghezza inferiore alla distanza legale
3.9. Distanze tra costruzioni e distanze dai confini
3.10. Rilevanza giuridica del permesso a costruire (già licenza o concessione edilizia)
3.10.1. Segue: rilevanza giuridica del condono
3.11. Interpretazione del richiamo ai regolamenti locali effettuato dall’articolo 873 del codice civile
3.11.1. Segue: la non applicabilità della distanza minima di tre metri a seguito del rinvio ai regolamenti locali
3.11.2. Segue: l’efficacia preponderante dei regolamenti locali richiamati a tutta la disciplina predisposta dal codice civile in materia di distanze
3.11.3. Segue: applicabilità della ratio normativa sottesa all’articolo 873 del codice civile anche ai regolamenti locali richiamati
3.11.4. Segue: il diritto alla demolizione del manufatto costruito in violazione delle norme contenute nei regolamenti locali richiamati
3.11.4.1. Segue: esistenza di danno in re ipsa?
3.11.5. Segue: la tutela possessoria
3.12. La corretta comprensione della locuzione “regolamenti locali”
3.12.1. Segue: norme antisismiche
3.12.2. Segue: piani regolatori, norme d’attuazione e regolamenti specifici
3.12.3. Segue: le disposizioni conferenti non statali
3.13. I regolamenti locali che fanno riferimento a distanze dai confini: rinvio
3.14. L’applicabilità del principio iura novit curia ai regolamenti locali richiamati dall’articolo 873 del codice civile
3.15. I regolamenti locali possono modificare la nozione di costruzione?
3.16. Il mancato richiamo dell’articolo 873 del codice civile alle leggi speciali
3.16.1. Segue: Cassazione civile, sezione II, n. 10459 del 12 maggio 2011
3.16.2. Segue: l’esempio delle prescrizioni (oggi abrogate) dettate dall’art. 17, legge n. 765 del 1967 (che ha aggiunto alla legge n. 1150 del 1942 l’art. 41-quinquies, comma 1, lett. c)
3.17. Quando acquistano efficacia vincolante i regolamenti locali richiamati dall’articolo 873 del codice civile?
3.18. La successione nel tempo di regolamenti locali e la disciplina successiva meno vincolante
3.18.1. Segue: la ratio è il venir meno dell’illegittimità della situazione di fatto determinatasi con la costruzione
3.18.2. Segue: l’immediata applicabilità delle disposizioni più restrittive sopravvenute e il limite del già avvenuto esercizio dello jus edificandi
3.18.3. Segue: l’illegittima adozione di un regolamento edilizio in corso di causa
3.19. Il valore eminentemente pubblicistico dei regolamenti locali che non possano esser considerati integrativi dell’articolo 873 del codice civile
3.19.1. Segue: manufatti eseguiti a confine con piazze e pubbliche vie
3.19.2. Segue: estensione minima del lotto e limitazioni finalizzate alla tutela del centro storico
3.20. La c.d. rettifica dei confini resa necessaria per l’attuazione del piano urbanistico
3.20.1. Segue: ratio


CAPITOLO IV – Le distanze nelle costruzioni

4.1. Ratio e modalità di calcolo
4.1.1. Segue: trattasi di giudizio di merito nel quale è indifferente la sfera soggettiva del costruttore
4.2. Misurazione lineare (e perpendicolare) e necessità che i manufatti si fronteggino
4.2.1. Segue: il locus a quo
4.2.2. Segue: proiettare al suolo la parte più sporgente dell’edificio
4.2.2.3. Segue: e se la costruzione è realizzata lungo una linea spezzata?
4.2.3. Segue: l’esempio della scala esterna quale struttura accessoria del fabbricato connotata di consistenza e stabilità
4.2.3.1. Segue: scala esterna di ferro aggiunta successivamente
4.2.4. Segue: il balcone
4.2.5. Segue: ulteriore casistica giurisprudenziale
4.2.6. Segue: non computabilità degli elementi con funzione meramente ornamentale
4.2.6.1. Segue: distanza minima dal confine
4.3. Calcolo della distanza tra fabbricati e riferimento all’altezza dei medesimi
4.3.1. Segue: il problema del sottotetto
4.3.1.1. Segue: il recupero dei sottotetti a fini abitativi
4.4. Incidenza sulle modalità del calcolo dei regolamenti locali e delle norme edilizie in genere
4.4.1. Segue: balconi, sbalzi tamponati, costruzioni verso strada pubblica, normativa antisismica, sporgenza massima di poggioli e cornicioni
4.5. Modificazione, sopraelevazione, demolizione e conseguente ricostruzione di un immobile
4.6. La modifica del fabbricato è “nuova costruzione”?
4.6.1. Segue: la modificazione del tetto
4.7. La sopraelevazione in particolare
4.7.1. Segue: una recente opinione relativa ai c.d. “volumi tecnici”
4.7.2. Segue: il confronto con l’articolo 571, ultimo capoverso, del codice civile abrogato
4.7.3. Segue: nozione giuridica ai fini del rispetto delle distanze legali
4.7.4. Segue: la sopraelevazione di un edificio contiguo ad altro di diverso proprietario
4.7.5. Segue: costruzione “a linea spezzata”
4.7.6. Segue: rapporti tra articolo 873 del codice civile e articolo 907 medesimo codice
4.7.7. Segue: conseguenze applicative – demolizione, muri perimetrali preesistenti, tamponatura, circolazione d’aria e luminosità, regolamento locale, prevenzione, zone di completamento, soletta di balcone
4.8. Sopraelevazione e principio di prevenzione
4.8.1. Segue: prevenuto e preveniente
4.8.2. Segue: la prevalenza della disciplina integrativa posta dagli strumenti urbanistici locali sulla normativa codicistica
4.8.3. Segue: nuove discipline integrative poste dagli strumenti urbanistici locali
4.9. Demolizione e ricostruzione: quando la fattispecie non integra una nuova costruzione
4.9.1. Segue: casistica giurisprudenziale
4.10. La c.d. ristrutturazione prevista dall’articolo 3 del T.U. n. 380 del 2001
4.11. Costruzioni edificate a confine con piazze o pubbliche vie
4.11.1. Segue: la presunzione che investe piazze, spazi e vicoli posti all’interno della città
4.11.2. Segue: strade e suoli appartenenti a privati
4.11.3. Segue: ratio del secondo comma dell’articolo 879 del codice civile e risarcimento del danno
4.11.3.1. Segue: quale danno?
4.11.4. Segue: cosa succede se la strada diviene pubblica in corso di causa?
4.11.5. Segue: l’onere della prova
4.11.6. Segue: la deroga coinvolge anche le distanze imposte a tutela delle vedute?
4.11.7. Segue: casistica giurisprudenziale
4.12. Gli edifici non soggetti alla comunione forzosa né soggetti alla facoltà del vicino di costruire in aderenza: edifici appartenenti al demanio pubblico ovvero soggetti allo stesso regime, nonché edifici riconosciuti di interesse storico, archeologico o artistico
4.13. Normativa antisismica e disposizioni contenute nell’articolo 879 del codice civile


CAPITOLO V – Risarcimento, distanze tra edifici e principio di prevenzione

5.1. I principi generali: la triplice facoltà alternativa del primo che ottiene il permesso a costruire
5.2. Il presupposto applicativo dell’assenza di costruzioni sui due fondi confinanti
5.3. La possibilità concessa al preveniente di costruire seguendo una linea planimetrica spezzata
5.4. Il preveniente: la scelta e l’impossibilità di sopraelevare a distanza inferiore a quella legalmente prescritta
5.5. Il prevenuto e il diritto a conseguire la comunione del muro
5.6. L’incidenza della legge antisismica n. 1684 del 1962
5.6.1. Segue: il c.d. giunto di oscillazione
5.6.2. Segue: l’oggi abrogato articolo 41-quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150
5.7. Applicazioni: l’irrevocabilità della scelta del preveniente è condizionata all’eventuale attività posta in essere dal prevenuto
5.7.1. Segue: l’irrilevanza della mancanza o illegittimità del provvedimento amministrativo che consente la costruzione del preveniente
5.7.2. Segue: la possibilità di colmare eventuali intercapedini mediante opportuni accorgimenti
5.7.3. Segue: irrilevanza della presenza di vedute sul muro costruito dal preveniente ai fini dell’esercizio della facoltà del prevenuto di chiedere la comunione forzosa del muro medesimo
5.7.4. Segue: l’incidenza dell’eventuale successione nel tempo di diversi regolamenti locali o differenti normative in materia
5.7.5. Segue: la possibilità di sopraelevare in prosecuzione nonostante la modifica intervenuta medio tempore dello strumento edilizio
5.7.6. Segue: costruzione realizzata obliquamente
5.7.7. Segue: spazio appartenente in comunione ai proprietari degli immobili potenzialmente fronteggiantesi ed avente una larghezza inferiore alla distanza legale da osservarsi tra le costruzioni
5.7.8. Segue: il proprietario preveniente che di fronte all’illegittimità dell’opera del vicino per non essersi questo conformato alle vincolanti soluzioni costruttive correlative alla esercitata prevenzione abbia modificato la propria scelta originaria adeguando la sua costruzione a quella eseguita dal prevenuto
5.8. L’articolo 9, comma primo, n. 2, del d.m. 2 aprile 1968 n. 1444
5.8.1. Segue: la tesi della prevalenza del c.d. principio di prevenzione
5.9. La prescrizione normativa di zone di sicurezza tra fabbricati
5.10. Gli strumenti urbanistici che prevedono unicamente la distanza tra costruzione e confine
5.10.1. Segue: particolare casistica esemplificativa
5.10.2. Segue: i cc.dd. “spazi interni obbligatori”
5.10.3. Segue: la previsione di costruire in appoggio od in aderenza può anche essere implicita
5.10.4. Segue: il regolamento locale che, pur fissando le distanze tra costruzioni e confine, consente l’edificazione anche sul confine medesimo
5.11. Il regolamento locale che si limita a fissare la distanza minima tra le costruzioni
5.11.1. Segue: il recente orientamento che intende detta prescrizione comprensiva di un implicito riferimento al confine
5.12. Ulteriori approcci giurisprudenziali: la tesi della persistenza integrale del criterio di prevenzione nei casi in cui i regolamenti edilizi consentano la facoltà di costruire sul confine (in aderenza od in appoggio) come alternativa all’obbligo di rispettare una determinata distanza da esso
5.12.1. Segue: la norma urbanistica integrativa che ammette le costruzioni sul confine solo se esiste convenzione tra i privati
5.12.2. Segue: gli strumenti urbanistici che prevedono limitate e circoscritte modalità costruttive
5.12.3. Segue: la deroga convenzionale del principio di prevenzione non può validamente attuarsi mediante disapplicazione delle distanze prescritte dai regolamenti locali


CAPITOLO VI – Gli ulteriori limiti imposti dalla normativa sulle distanze

6.1. Alberi presso il confine
6.1.1. Segue: disciplina civilistica relativa agli alberi ad alto fusto
6.1.2. Segue: alberi diversi da quelli ad alto fusto
6.1.3. Segue: viti, arbusti, siepi vive, piante da frutto che non superano i due metri e mezzo, et similia
6.1.4. Segue: come si misura la distanza dal confine?
6.1.5. Segue: la presenza di un muro sul confine rende inapplicabili le norme sulle distanze per gli alberi?
6.2. Gli alberi che nascono o si piantano nei boschi
6.3. Leggi speciali che tutelano paesaggio ed ambiente
6.4. Estirpazione di alberi o siepi piantati a distanza illegittima
6.5. L’usucapione del diritto a tenere alberi a distanza illegale: decorrenza del termine necessario ad usucapire il diritto
6.6. L’acquisizione del diritto di tenere alberi a distanza illegale non dà diritto alla loro sostituzione
6.7. I rami d’albero che invadono il fondo altrui
6.8. Le radici d’albero che invadono il fondo altrui
6.9. I frutti naturalmente caduti da rami protesi su fondi altrui
6.10. Siepi e alberi insistenti tra due fondi
6.11. Pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime
6.12. Tubi conduttori d’acqua, gas et similia
6.12.1. Segue: casistica giurisprudenziale – illuminazione, riscaldamento, misura, aggravamento servitù, travi e catene
6.12.1.1. Segue: i pannelli solari
6.12.1.2. Segue: il condominio
6.12.1.2.1. Segue: ulteriore casistica giurisprudenziale in materia condominiale
6.12.1.3. Segue: edifici posti a schiera
6.12.1.4. Segue: ulteriore casistica residuale
6.12.2. Segue: confronto con l’articolo 844 del codice civile (immissioni)
6.13. La prevalenza dei regolamenti locali per pozzi, cisterne, fosse e tubi
6.14. Forni, camini, magazzini di sale, stalle et similia
6.15. Materie umide, esplodenti, altamente nocive
6.16. Macchinari per i quali può sorgere pericolo di danni
6.16.1. Segue: il rapporto da genus ad speciem esistente tra gli articoli 889 e 890 del codice civile
6.17. Fossi o canali (e cave)
6.18. Il fosso interposto tra due fondi (si presume comune)
6.19. Sorgenti, capi o aste di fonte ed in genere opere per estrarre acque dal sottosuolo o costruire canali o acquedotti, oppure scavarne, profondarne o allagarne il letto, aumentarne o diminuirne il pendio o variarne la forma
6.20. Distanze per gli apiari
6.21. Usucapione, destinazione di padre di famiglia, accordo convenzionale
6.22. Casistica residuale e rinvii

Bibliografia

Indice analitico

» R. MazzonAvvocato Cassazionista

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