Novità Luglio 2013

- Tabella di comparazione
normativa ante e post riforma

- Sintesi pratica
delle novità della Riforma



COME APPLICARE LA RIFORMA DEL CONDOMINIO




Con Cd-Rom contenente:
- 33 Formule

COME APPLICARE LA RIFORMA DEL CONDOMINIO

Questo nuovissimo Prontuario approfondisce tutte le innovazioni introdotte dalla Riforma e chiarisce il contesto applicativo delle norme e le procedure da seguire nell'ambito della gestione del condominio: dalle parti comuni dell'edificio al diritto di sopraelevazione, dall'assemblea al regolamento e tabelle millesimali e ancora, dalla riscossione dei contributi alla ripartizione delle spese.

Completato in ogni capitolo di una tabella comparazione del testo normativo ante e post-riforma e formule replicate su Cd-Rom per la personalizzazione e la stampa,
il testo riporta una breve sintesi pratica dei punti fondamentali del commento sulla nuova disciplina e prassi introdotte dal legislatore e fornisce gli strumenti operativi per la risoluzione delle problematiche di contenzioso.

Il Manuale è strutturato nei seguenti capitoli:

Capitolo I – Le parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.)
1. La natura giuridica del condominio
2. Le parti comuni
3. I beni strutturali
4. I beni di servizio
5. Le opere, le installazioni, i manufatti, gli impianti

Formula 1: Contestazione all’amministrazione per la mancata tutela dei beni comuni

Capitolo II – Il supercondominio (art. 1117-bis c.c.)

1. Il dibattito antecedente la riforma
2. Il supercondominio
3. La gestione e l’assemblea

Formula 2: Regolamento di un supercondominio

Capitolo III – Modifica della destinazione d’uso dei beni comuni (artt. 1117-ter e 1117-quater c.c.)
1. La disciplina antecedente la riforma
2. La modifica della destinazione d’uso di un bene comune
3. La tutela della destinazione d’uso

Formula 3:
Convocazione assemblea per modifica della destinazione d’uso di un bene comune e relativa deliberazione
Formula 4: Diffida per la cessazione di attività che incidono negativamente sulla destinazione d’uso di una parte comune

Capitolo IV – Diritti dei partecipanti sulle parti comuni ed indivisibilità (artt. 1118 e 1119 c.c.)
1. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni (art. 1118, commi 1, 2 e 3)
2. Il distacco dal riscaldamento centralizzato (art. 1118, comma 4)
3. Indivisibilità (art. 1119)

Formula 5:
Comunicazione di distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato

Capitolo V – Innovazioni (artt. 1120 e 1121 c.c.)

1. Le innovazioni
2. Le innovazioni a quorum semplificato
3. Requisiti e modalità di convocazione
4. I limiti alle innovazioni
5. Le innovazioni gravose e voluttuarie

Formula 6:
Convocazione di assemblea per innovazioni

Capitolo VI – Opere su parti di proprietà o uso esclusivo (art. 1122 c.c.)
1. L’art. 1122 c.c.
2. Critiche all’art. 1122 c.c.

Capitolo VII – Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili (art. 1122-bis c.c.)

1. Installazione di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva
2. Installazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili

Formula 7:
Comunicazione circa impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili

Capitolo VIII – Videosorveglianza (art. 1122-ter c.c.)
1. Le segnalazioni del Garante privacy sulla videosorveglianza
2. L’art. 1122-ter c.c.
3. Gli ulteriori adempimenti

Capitolo IX – Ripartizione delle spese (artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c.)
1. Non incisività della riforma
2. Spese ordinarie e spese straordinarie
3. Spese di notevole entità
4. Spese voluttuarie
5. Messa a norma. Spese di conservazione e spese di esercizio
6. Fondo speciale
7. Primo criterio: la proprietà
8. Secondo criterio: l’uso
9. Terzo criterio: il gruppo
10. Scale e ascensori
11. Tetto e lastrico solare
12. Muri maestri e facciata
13. Soffitti, volte e solai
14. Giardini
15. Portierato
16. Riscaldamento
17. Fognature ed altri impianti
18. Canne fumarie
19. Antenne centralizzate
20. Citofoni
21. Modifiche ai criteri di riparto
22. Suddivisione delle spese non preventivate

Capitolo X – Sopraelevazione (art. 1127 c.c.)
1. Il diritto a sopraelevare
2. Condizioni e limiti
3. La sopraelevazione
4. Obblighi in capo al soggetto che compie la sopraelevazione
5. Sopraelevazione e innovazione
6. Comunicazione obbligatoria all’amministratore

Formula 8:
Comunicazione preventiva all’amministratore di esercizio del diritto sancito dall’art. 1127 c.c. in materia di sopraelevazione

Capitolo XI – Perimento totale o parziale dell’edificio (art. 1128 c.c.)
1. Il perimento dell’edificio
2. Il perimento totale o superiore ai tre quarti dell’edificio
3. Il perimento parziale
4. La tutela dei condomini di minoranza

Formula 9:
Ricorso per perimento dell’edificio condominiale

Capitolo XII – Amministrazione e rendiconto (artt. 1129, 1130 e 1130-bis c.c.; 64 e 71-bis disp. att. c.c.)
1. Obbligo di nomina dell’amministratore
2. I nuovi requisiti per l’amministratore
3. L’incompatibilità
4. Amministratore persona giuridica
5. La nomina
6. Il quorum
7. L’accettazione
8. La durata
9. Causa di estinzione del mandato, in particolare la revoca
10. Le attribuzioni
11. L’esecuzione delle delibere assembleari
12. La redazione del rendiconto annuale e la convocazione di assemblea per la sua approvazione
13. L’osservanza del regolamento
14. La disciplina dell’uso delle cose comuni e della fruizione dei servizi comuni
15. La riscossione dei contributi
16. Compiere atti conservativi delle parti comuni
17. L’esecuzione degli adempimenti fiscali
18. La tenuta di registri: a) anagrafe condominiale; b) verbali; c) nomina e revoca dell’amministratore; d) contabile
19. Conservare la documentazione del condominio
20. Attestare lo stato dei pagamenti
21. La rappresentanza
22. Le altre attribuzioni derivanti dal codice
23. Gli obblighi di informazione
24. La polizza assicurativa
25. L’apertura del conto corrente
26. Il passaggio di consegne
27. L’indicazione del compenso
28. Manutenzione straordinaria
29. Partecipazione a progetti
30. La comunicazione dei dati dei condomini morosi ai creditori
31. Sito internet
32. Le altre attribuzioni derivanti da leggi speciali
33. Il trattamento dei dati personali
34. I diritti dell’amministratore: il compenso

Formula 10:
Ricorso per nomina di amministratore giudiziale ad istanza dell’amministratore dimissionario
Formula 11: Ricorso per nomina di amministratore giudiziale ad istanza di un condomino
Formula 12: Ricorso ex art. 700 c.p.c. per la consegna della documentazione condominiale al nuovo amministratore
Formula 13: Ricorso per revoca giudiziale di amministratore di condominio
Formula 14: Accettazione dell’incarico e richiesta compenso dell’amministratore
Formula 15: Lettera di formale messa in mora del condomino per mancato pagamento di oneri condominiali
Formula 16: Richiesta ai condomini di informazioni per la costituzione dell’anagrafe condominiale
Formula 17: Richiesta di attestazione relativa allo Stato dei pagamenti degli oneri condomini

Capitolo XIII – Rappresentanza (art. 1131 c.c.)
1. La rappresentanza del condominio: SS.UU. n. 18331/2010 e n. 18332/2010
2. Domicilio del condominio
3. Il litisconsorzio necessario
4. Il litisconsorzio facoltativo

Formula 18:
Comunicazione all’assemblea circa la ricezione di un atto giudiziario relativo a questioni che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore
Formula 19: Richiesta di ratifica di costituzione in giudizio da parte dell’amministratore senza preventiva autorizzazione del condominio

Capitolo XIV – Dissenso dei condomini rispetto alle liti (art. 1132 c.c.)
1. Il dissenso alle liti
2. I soggetti legittimati
3. Le modalità del dissenso
4. Conseguenze del dissenso – Esito negativo del giudizio
5. Conseguenze del dissenso – Esito positivo del giudizio

Formula 20:
Manifestazione del dissenso alle liti

Capitolo XV – Ricorso all’assemblea contro i provvedimenti dell’amministratore (art. 1133 c.c.)
1. Il rapporto tra i poteri dell’assemblea e quelli dell’amministratore
2. Forma del ricorso
3. Il ricorso all’Autorità giudiziaria ordinaria

Formula 21:
Ricorso all’assemblea

Capitolo XVI – Gestione di iniziativa individuale (art. 1134 c.c.)
1. La ratio della norma
2. Rapporto tra l’art. 1110 c.c. e l’art. 1134 c.c.

Formula 22:
Richiesta all’assemblea di rimborso di spese sostenute in urgenza per il condominio

Capitolo XVII – Assemblea (artt. 1135 e 1136 c.c.; 66 e 67 disp. att. c.c.)
1. L’assemblea di condominio
2. Le attribuzioni
3. La nomina dell’amministratore
4. L’approvazione dei bilanci
5. Costituzione di un fondo speciale per innovazioni e lavori straordinari
6. Decisioni in merito ai ricorsi ex art. 1133 c.c.
7. Liti attive e passive
8. Altre competenze
9. La convocazione dell’assemblea
10. Soggetti legittimati a partecipare alle assemblee
11. La forma della convocazione
12. Il contenuto della convocazione
13. Il termine per la convocazione
14. Tempi e luoghi della riunione assembleare
15. Il diritto di essere rappresentato
16. Il presidente dell’assemblea
17. Il segretario dell’assemblea
18. L’amministratore in assemblea
19. Il novellato quorum costitutivo
20. La discussione
21. La votazione ed il quorum deliberativo
22. Le commissioni di condomini
23. Il conflitto di interessi nel condominio
24. L’assemblea del condominio parziale

Formula 23:
Comunicazione all’assemblea circa la necessità di lavori straordinari che l’amministratore ha ordinato in quanto aventi carattere di urgenza
Formula 24: Richiesta di convocazione di assemblea straordinaria da parte di due condomini
Formula 25: Delega per la partecipazione all’assemblea condominiale

Capitolo XVIII – Impugnazione delibere assembleari (art. 1137 c.c.)
1. Le invalidità delle delibere assembleari
2. Legittimazione attiva per l’impugnazione di delibera assembleare
3. La forma dell’impugnazione
4. La competenza
5. La procedura

Formula 26:
Atto di citazione per impugnazione di deliberazioni assembleari con istanza cautelare di sospensione della relativa efficacia

Capitolo XIX – Regolamento e tabelle millesimali (art. 1138 c.c.; artt. 68, 69, 70 e 72 disp. att. c.c.)

1. Obbligatorietà del regolamento di condominio
2. Il diritto al regolamento
3. La natura del regolamento
4. Le possibili origini del regolamento condominiale
5. Importanza del contenuto
6. Il contenuto del regolamento
7. L’uso delle cose comuni
8. La ripartizione delle spese
9. Il decoro dell’edificio
10. Le norme sull’amministrazione
11. Le sanzioni
12. I limiti al regolamento
13. Le tabelle millesimali
14. La natura delle tabelle millesimali
15. I criteri per la formazione delle tabelle
16. Revisione e modifica delle tabelle millesimali

Formula 27: Regolamento di condominio
Formula 28: Lettera di contestazione circa le doglianze per animali domestici

Capitolo XX – Riscossione contributi (art. 63 disp. att. c.c.)
1. La riscossione dei contributi condominiali
2. La procedura di recupero
3. Il decreto ingiuntivo
4. Sospensione del condominio moroso dai servizi suscettibili di godimento separato
5. Il recupero del credito che il terzo ha nei confronti del condominio – Solidarietà e parzialità
6. La riforma ed il beneficium excussionis

Formula 29: Intimazione di pagamento al condomino da parte dell’avvocato
Formula 30: Ricorso per decreto ingiuntivo nei confronti di un condomino per mancato pagamento di oneri condominiali
Formula 31: Comunicazione ai creditori dei nomi dei condomini morosi

Capitolo XXI – Sito internet condominiale (art. 71-ter disp. att. c.c.)
1. La facoltà di essere on line
2. Sito internet ed obblighi di informazione

Formula 32: Lettera di incarico per trattamento dati personali al gestore del sito internet condominiale

Capitolo XXII – Mediazione e condominio (art. 71-quater disp. att. c.c.)
1. La riforma nata vecchia
2. Storia del d.lgs. n. 28/2010 e questioni di legittimità costituzionale
3. La sentenza della Corte costituzionale n. 272/2012
4. L’interpretazione dell’art. 71-quater disp. att. c.c.
5. La controsentenza ovverosia il Decreto del Fare

Formula 33: Istanza di mediazione in materia condominiale

» M. Baldacci, Avvocato.

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