Novità Gennaio 2013



Aggiornato alla
L. 11 dicembre 2012, n. 220
(riforma del condominio)


MANUALE PRATICO 
DEL NUOVO CONDOMINIO




MANUALE PRATICO
DEL NUOVO CONDOMINIO

La riforma del condominio, contenuta nella legge 220/2012, modifica in maniera diretta e sostanziale tutta la disciplina contenuta negli art. 1117 e ss. del codice civile sia in materia di regolamentazione che in ambito disciplinare e gestionale rendendo necessaria una rilettura generale della normativa concernente l’amministrazione degli spazi condivisi che incorpori tali e profonde innovazioni.

L’opera, aggiornata alla Riforma del condominio, analizza con dettaglio dottrinale e giurisprudenziale tutte le problematiche che coinvolgono le varie tipologie di comproprietà, le responsabilità legate a condomini ed amministratori, le revoche, le modifiche e le impugnazioni delle delibere assembleari oltre ad analizzare tutta la disciplina relativa alle parti comuni.

Il linguaggio, pratico e operativo, facilita la consultazione del testo riportando tutte le interpretazioni giurisprudenziali che, in parte, anticipano ciò che la recente riforma ha trasformato in normativa. Di seguito la struttura dell'Opera:

Capitolo I
La natura giuridica del condominio

1. Introduzione
2. Comunione e condominio
2.1. Come nasce il condominio
2.2. Come muore il condominio
3. Qualificazione giuridica del condominio
4. Il rapporto tra il condominio e i singoli condomini
5. Condominio e immissioni

Capitolo II

Disciplina delle parti comuni dell’edificio
1. Le parti comuni dell’edificio
2. I diritti dei partecipanti sulle parti comuni
3. L’indivisibilità delle parti comuni
4. Le innovazioni
5. Opere su parti di proprietà o uso individuale
6. Le singole parti comuni dell’edificio condominiale
6.1. Il suolo su cui sorge l’edificio. Il sottosuolo
6.2. Le fondazioni e i muri maestri
6.3. I tetti e i lastrici solari
6.4. Le scale
6.5. I cortili
6.6. Portoni d’ingresso, vestiboli, anditi e pianerottoli. Cenni
6.7. Facciata
6.8. Aree destinate a parcheggio
6.9. La portineria e l’alloggio del portiere
6.10. Il sottotetto
6.11. Le parti comuni di cui all’art. 1117, n. 3, c.c.

Capitolo III
Utilizzo delle parti di proprietà esclusiva
1. Facoltà e limiti dell’uso della proprietà esclusiva o destinata all’uso individuale
1.1. Intangibilità delle parti esclusive
1.2. Cambio di destinazione d’uso
2. Il danno alle parti comuni
2.1. Il danno al decoro
3. Il danno alle parti esclusive
4. I limiti convenzionali
5. Condominio e impianti di telecomunicazione
5.1. Il danno patrimoniale da deprezzamento
5.2. Il danno non patrimoniale
6. Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili
6.1. La norma di raccordo
7. La videosorveglianza
7.1. Le richieste dell’Authority della privacy
7.2. La giurisprudenza incerta
7.3. L’attuale art. 1122-ter
7.4. La videosorveglianza del singolo condòmino
Capitolo IV ‒ L’assemblea condominiale
1. L’assemblea di condominio
2. Le attribuzioni dell’assemblea condominiale
3. La convocazione dell’assemblea condominiale
3.1. L’avviso di convocazione
3.2. La forma della convocazione
3.3. Ordine del giorno, data e ora dell’assemblea
3.4. L’efficacia della comunicazione dell’avviso dell’assemblea
3.5. L’invito alla prima convocazione assembleare
3.6. L’assemblea di seconda convocazione
3.7. La convocazione dell’assemblea con previsione di una eventuale prosecuzione della riunione
3.8. Indizione di assemblea in prima e seconda convocazione contempo-raneamente
3.9. La convocazione assembleare nel piccolo condominio
4. I soggetti da convocare
4.1. La posizione del condomino apparente
4.2. I condomini comproprietari
4.3. Gli eredi
4.4. L’usufruttuario e il nudo proprietario
4.5. La partecipazione dell’inquilino all’assemblea di condominio
4.6. La società di leasing
5. L’assemblea nel suo divenire: la partecipazione all’assemblea
5.1. La nomina del Presidente e del Segretario
5.2. Verifica del quorum di costituzione assembleare
5.3. Il conflitto di interessi nel condominio
6. Le deliberazioni assembleari
7. Il verbale di assemblea
7.2. Il verbale di diserzione
7.3. La trasmissione del verbale
8. Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea
8.1. Delibere nulle
8.2. Delibere annullabili
8.3. I modi di impugnazione delle delibere assembleari
8.4. La sospensione dell’efficacia esecutiva della deliberazione assem-bleare

Capitolo V
Revoca, modifica ed impugnazione delle delibere condominiali
1. Natura giuridica e forma delle delibere condominiali tra dottrina e giurisprudenza
2. Revoca, modifica e sostituzione delle delibere condominiali
3. Patologia delle delibere condominiali: nullità, annullabilità e inesi-stenza
4. Impugnazione: legittimazione e interesse ad agire, termine per im-pugnare
5. Atto di impugnazione
6. Istanza di sospensione della delibera condominiale
7. Competenze, Arbitri e Mediazione

Capitolo VI
L’amministratore di condominio
1. La natura giuridica del rapporto
2. La scelta dell’amministratore
2.1. Una persona giuridica come amministratore
3. La nomina da parte dell’assemblea
4. La nomina da parte dell’Autorità giudiziaria
5. La durata dell’incarico
6. La cessazione dell’incarico: la rinuncia e la revoca
6.1. La revoca da parte dell’Autorità giudiziaria
7. Le attribuzioni dell’amministratore
7.1. L’esecuzione delle delibere assembleari. Il regolamento
7.2. La disciplina dell’uso di cose comuni
7.3. L’erogazione delle spese per la manutenzione ordinaria
7.3.1. La riscossione dei contributi
7.4. Gli atti conservativi
7.5. Il rendiconto di gestione
8. La rappresentanza del condominio
9. La rappresentanza processuale
9.1. La legittimazione processuale attiva
9.2. La legittimazione processuale passiva
10. La responsabilità dell’amministratore

Capitolo VII
Il regolamento di condominio
1. Premessa
2. Obbligatorietà e facoltatività del regolamento condominiale
3. Modifica, revisione ed impugnazione del regolamento condominiale
4. Regolamento contrattuale e non contrattuale
5. Interpretazione del regolamento contrattuale
6. Pubblicità del regolamento condominiale
7. Uso delle cose comuni
8. Tutela del decoro dell’edificio
9. Ripartizione delle spese comuni
10. Norme inderogabili
11. Detenzione animali domestici
12. Osservanza del regolamento di condominio

Capitolo VIII
La responsabilità nel condominio
1. Premessa
2. La responsabilità oggettiva del condominio “custode”
3. La responsabilità dei singoli condomini quali proprietari e comunisti
4. La responsabilità dell’amministratore “ante” e “post” riforma: linee generali
4.1. La responsabilità civile dell’amministratore
4.1.1. (segue) I profili della responsabilità contrattuale
4.1.2. (segue) I profili della responsabilità extracontrattuale
4.2. La responsabilità penale: la posizione di garanzia dell’ amministra-tore

Capitolo IX
Le tabelle millesimali
1. Le tabelle millesimali: cenni introduttivi
1.1. Le recenti modifiche alle disposizioni relative alle tabelle millesi-mali
2. Il criterio di approvazione delle tabelle millesimali nella disciplina del 1942
2.1. Criterio di approvazione delle tabelle millesimali a maggioranza
2.2. Criterio di approvazione delle tabelle millesimali all’unanimità
2.3. Natura giuridica dell’atto di approvazione
2.4. Conseguenze dell’accoglimento della tesi dell’approvazione delle tabelle millesimali a maggioranza
3. La revisione delle tabelle millesimali: l’errore nella determinazione
4. Conclusioni

Capitolo X
Il regime delle spese
1. La ripartizione delle spese
1.1. I tre criteri di riparto
1.2. La modifica al criterio di riparto
2. I soggetti obbligati al pagamento
3. Il rimborso delle spese anticipate dal condomino e la responsabilità solidale
4. I singoli criteri di riparto. Le scale e l’ascensore
4.1. Soffitte, volte e solai
4.2. Il lastrico solare e il tetto
4.3. Le facciate e i balconi
4.4. L’impianto di riscaldamento

Capitolo XI
La sopraelevazione
1. Diritto di sopraelevazione
1.1. Natura della sopraelevazione
1.2. Opposizione alla sopraelevazione
1.3. Sopraelevazione e colonna d’aria
1.4. Caratteristiche della sopraelevazione
1.5. Soggetti legittimati
1.6. Limiti alla sopraelevazione
1.7. Prescrizione del diritto
2. Esercizio del diritto di sopraelevazione
3. L’indennità nella sopraelevazione
3.1. Calcolo dell’indennità
3.2. I soggetti legittimati a percepire l’indennità
4. Distanze
5. Casistica
6. Rapporto tra norme edilizie e sopraelevazione

Capitolo XII
Le barriere architettoniche
1. Il concetto di barriera architettonica
2. Il riferimento normativo sull’eliminazione delle barriere architetto-niche negli edifici privati
2.1. Un’analisi della legge n. 13 del 1989
3. Profili ricostruttivi della tutela civile
4. Diritti ed esigenze contrapposte nel condominio

Capitolo XIII
L’ascensore
1. Bene comune
2. Installazione
2.1. Il diritto del singolo condomino
2.2. Limitazioni previste: innovazioni vietate e non vietate
2.3. Innovazioni gravose e voluttuarie
2.4. Istallazione del singolo condomino
3. Ascensore e distanze legali
4. L’uso dell’impianto ascensore
5. Innovazione, ricostruzione e sostituzione
6. Gli interventi di manutenzione
7. Ripartizione delle spese
7.1. Spese di installazione
7.2. Spese di sostituzione
7.3. Spese di adeguamento
7.4. Spese di impianto
7.5. Spese di gestione
8. Figure particolari di partecipazione alle spese
8.1. Successivo subentro di condomini
8.2. Piano terra
8.3. Locali con accesso autonomo
8.4. Maggiore uso
8.5. Esonero per mancato uso
9. Ascensore e figure particolari di condominio
9.1. Condominio multiscale
9.2. Condominio di due partecipanti
10. Impignorabilità dell’impianto ascensore
11. La sicurezza dell’impianto ascensore
11.1. Ascensori già esistenti alla data del primo giugno 1999
12. Ascensore e barriere architettoniche
12.1. Esegesi dell’art. 2, L. 13/1989
12.2. Esegesi dell’art. 3, L. 13/1989

Capitolo XIV
Il riscaldamento
1. Presunzione di comproprietà
2. Il principio del pari godimento
3. Manutenzione
3.1. Funzionamento
4. Ripartizione delle spese
4.1. Spese di esercizio
4.2. Spese di manutenzione ordinaria
4.3. Spese di manutenzione straordinaria
4.4. Spese per la costruzione di un nuovo impianto
5. Spese e locali non allacciati
6. Contabilizzazione del calore
7. Il distacco dall’impianto del singolo condomino
7.1. Legittimità dell’iniziativa: il diritto del condomino
7.2. Vantaggi, svantaggi, limiti dell’iniziativa
7.3. Regolamento condominiale
8. La canna fumaria
8.1. I condizionatori
9. La posizione del conduttore
10. Il risparmio energetico: art 26, II comma, L. n. 10/91
10.1. L’art. 26, V comma, L. n. 19/91
10.2. Il condomino dissenziente
10.3. In particolare: la conversione degli impianti

Capitolo XV
Il piccolo condominio
1. Il condominio minimo
1.1. La tesi minoritaria
1.2. La tesi prevalente
2. L’intervento delle Sezioni Unite
2.1. La struttura del “condominio”
2.2. Situazione normativa ante riforma
3. Riforma del condominio: cosa cambia
4. Focus sulla normativa
4.1. Applicazione dell’art. 1136 c.c.
4.2. Rimborso delle spese
4.3. Art. 1139 c.c.
4.4. Le spese
5. Critiche di dottrina
5.1. L’assemblea
5.2. La nomina dell’amministratore

Capitolo XVI
Il supercondominio
1. Definizione
2. Le parti che restano in comune
3. La costituzione del supercondominio
4. Natura giuridica
5. Disciplina applicabile
6. Gli organi del supercondominio
6.1. L’amministratore
6.2. L’assemblea
6.3. Consiglio di quartiere e consiglio di condominio
7. Il regolamento del supercondominio
8. Le tabelle millesimali
8.1. Rettifica o modifica delle tabelle millesimali
8.2. Criteri di calcolo
9. Lo scioglimento del supercondominio
10. Confronto con istituti simil

Capitolo XVII
Il condomino e il processo civile
1. Le controversie condominiali: il rito applicabile
1.1. Il Giudice competente
1.2. La mediazione
2. Le liti attive e passive: rappresentanza in giudizio dell’amministratore
3. Il dissenso alle liti
4. L’impugnazione delle delibere assembleari
4.1. Forma dell’atto giudiziario
4.2. Il giudice competente
5. Il decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso
5.1. Il condomino apparente
5.2. La vendita dell’appartamento
5.3. I terzi-creditori
5.4. Il fallimento del condomino
6. L’opposizione al decreto ingiuntivo
7. Le azioni reali – il litisconsorzio dei condomini
8. I procedimenti di volontaria giurisdizione

Capitolo XVIII
Arbitrabilità delle controversie condominiali
1. L’arbitrato
2. L’arbitrabilità delle controversie condominiali
3. La convenzione d’arbitrato

Indice analitico

» A cura di G. Cassano, Avvocato.

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MANUALE PRATICO DEL NUOVO CONDOMINIO
Maggioli Editore - Novità Gennaio 2013
pagine 573 - F.to cm. 17x24 - ISBN 78193
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