Novità ottobre 2013





RESPONSABILITA' E SCIOGLIMENTO DELLA COMUNIONE


Aggiornato con
il Decreto Fare
(convertito con modifiche
in L. 98/2013)

RESPONSABILITA' E SCIOGLIMENTO DELLA COMUNIONE

Aggiornato con le novità introdotte dal Decreto Fare convertito con modifiche in L. 98 del 9 agosto 2013, in materia di "Divisione a domanda congiunta demandata al notaio", il volume illustra tutte le problematiche connesse alla responsabilità e scioglimento della comunione e fornisce al Professionista soluzioni pratiche alle questioni più controverse, grazie al supporto della più recente giurisprudenza di settore.

Ciascun capitolo introduce l'argomento in oggetto con una breve sintesi dei fondamenti giuridici, un sommario e una casistica di alcune fattispecie concrete relative alle diverse forme di comunione disciplinate dall'ordinamento: da quella ordinaria a quella tra coniugi, da quella tacita familiare ed ereditaria a quella d'azienda e a scopo di godimento, senza tralasciare il consorzio tra proprietari di immobili e la comunione incidentale.

Corredato da continui riferimenti dottrinali e completato in appendice da un indice analitico per un'agile consultazione del testo,
il Manuale è strutturato nel dettaglio dei seguenti capitoli:

Capitolo I – Responsabilità e comunione in senso lato: principi generali
1. Comunione ordinaria e altre forme di comunione conosciute dall’ordinamento
• Segue: comunione legale tra coniugi, comunione tacita familiare, comunione ereditaria, usi civici, comunione d’azienda, comunione a scopo di godimento
2. Un caso particolare: la comunione incidentale che origina dalla costituzione di una strada vicinale agraria (ex collatione agrorum privatorum)
• Segue: modo d’acquisto non previsto da specifiche fonti legislative e il cui accertamento può essere desunto anche da prove testimoniali o presuntive
• Segue: casistica giurisprudenziale – clausole, caratteristiche, uso consentito
3. Il consorzio tra proprietari di immobili: non rientra in nessuna delle categorie disciplinate dal codice civile o dalle leggi speciali e va assimilato ad una associazione non riconosciuta
4. La comunione ordinaria riguarda solo la proprietà e gli altri diritti reali e non anche i diritti personali di godimento
5. Il diritto di servitù non può formare oggetto di comunione
6. Comunione impropria e mero concorso di diritti reali differenti per tipo
7. Usuali e sintomatiche applicazioni giurisprudenziali dei principi generali in materia di comunione tout court: in tema d’azioni a tutela delle distanze legali sono contraddittori necessari tutti i comproprietari pro indiviso dell’immobile confinante quando ne sia chiesta la demolizione o il ripristino essendo altrimenti la sentenza inutiliter data

• Segue: l’acquisto di titoli del debito pubblico che due o più soggetti operano ciascuno a proprio nome in comunione pro indiviso è soggetto alla disciplina della comunione
• Segue: le azioni a difesa della cosa comune possono essere esperite dai singoli condomini senza che sia necessaria l’integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri partecipanti alla comunione
• Segue: la competenza del giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi concerne tutti i casi di comunione di beni
• Segue: l’atto di disposizione del fondo comune consistente nella costituzione su di esso di un diritto reale di servitù esige il consenso di tutti i partecipanti alla comunione
• Segue: due fondi contigui di cui uno in comproprietà restano comunque distinti anche quanto alla disciplina loro applicabile
• Segue: la trasformazione di una comunione in società può risultare anche attraverso il comportamento in concreto assunto dai comproprietari con lo svolgimento di fatto di attività di impresa e l’utilizzazione all’uopo di beni comuni
• Segue: l’azione risarcitoria esercitata dal singolo comproprietario non implica necessità di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri comproprietari
• Segue: la contitolarità di una utenza di irrigazione pubblica non cade sulla proprietà o su altro diritto reale e quindi non è comunione in senso tecnico
• Segue: la pertinenza in comunione può essere destinata al contemporaneo servizio di più cose principali appartenenti in proprietà esclusiva ai condomini della pertinenza
• Segue: il documento contrattuale che contempli la vendita per intero di un immobile in comunione indicando come parti venditrici tutti i comproprietari ma rechi la sottoscrizione di uno soltanto di detti venditori è potenzialmente idoneo a determinare il trasferimento della quota del sottoscrittore
• Segue: il divieto di alienare a più soggetti immobili destinati ad albergo contenuto nelle norme di attuazione del piano regolatore generale si pone come inammissibile interferenza dello strumento urbanistico nella disciplina dei rapporti privatistici
• Segue: quando i beni in godimento comune provengono da titoli diversi non si realizza un’unica comunione ma tante comunioni quanti sono i titoli di provenienza dei beni
• Segue: qualora una pluralità di persone acquisti pro quota e con unico atto la proprietà di un immobile nel giudizio instaurato dall’alienante contro uno solo degli acquirenti (e diretto alla declaratoria di simulazione del contratto) non sussiste litisconsorzio necessario nei confronti degli altri acquirenti
• Segue: il contratto di cassetta di sicurezza non implica una praesumptio ex lege di comproprietà delle cose ivi depositate a favore dei cointestatari del contratto
• Segue: l’acquisto della comproprietà tramite accessione – nel caso in cui più soggetti proprietari in via esclusiva di aree tra loro confinanti si accordino per realizzare una costruzione ciascuno di essi acquista la proprietà esclusiva della parte di edificio che insiste in proiezione verticale sul proprio fondo
• Segue: la costruzione su suolo comune è anch’essa comune mano a mano che si innalza
• Segue: anche nel caso di “condominio convenzionale” o di “consorzio di proprietari di unità minime di Intervento (Umi)” trovano applicazione le norme dettate in tema di comunione ordinaria
• Segue: la comproprietà del fondo contiguo a quello posto in vendita non osta all’esercizio del diritto di riscatto agrario

Capitolo II – Responsabilità nella comunione tra coniugi
1. Il regime patrimoniale dei coniugi: regime legale e regime pattizio (o convenzionale)
2. L’inderogabilità dei diritti e dei doveri previsti dalla legge per effetto del matrimonio

• Segue: esemplificazioni giurisprudenziali – prelazione, assegno trasferimento d’immobili, preliminare
• Segue: la validità degli accordi posteriori all’omologazione
3. La nullità degli accordi dei coniugi diretti a fissare in sede di separazione il regime giuridico del futuro ed eventuale divorzio
4. Contenuto e formalità delle convenzioni matrimoniali
• Segue: la modifica delle convenzioni
• Segue: la capacità del minore (o dell’inabilitato) e il divieto di costituzione in dote
5. Il fondo patrimoniale
• Segue: casistica giurisprudenziale
• Segue: l’esecuzione sui beni del fondo e sui frutti di essi non può aver luogo per debiti che il creditore conosceva essere stati contratti per scopi estranei ai bisogni della famiglia
• Segue: lo scioglimento del fondo patrimoniale
6. La comunione legale
• Segue: la c.d. comunione de residuo e la fondamentale interpretazione dei punti b) e c) dell’art. 177 c.c.
• Segue: l’azienda e la lett. d) dell’art. 177 c.c.
• Segue: la disciplina della comunione legale tra coniugi non deroga al principio generale dell’accessione
• Segue: quando la domanda riguarda un bene caduto in comunione il litisconsorzio è necessario
• Segue: comunione legale e diritto di prelazione
• Segue: l’incapacità a testimoniare ex art. 246 c.p.c.
• Segue: problematiche di diritto tributario
• Segue: applicazioni giurisprudenziali
7. Beni destinati all’esercizio dell’impresa di uno dei coniugi costituita dopo il matrimonio e incrementi d’impresa costituita anche precedentemente (comunione de residuo)
8. I beni personali del coniuge che non costituiscono oggetto della comunione: l’elenco fornito dall’art. 179 c.c.

• Segue: la tutela dei terzi quanto all’acquisto di beni immobili o beni mobili registrati
• Segue: casistica giurisprudenziale – donazione indiretta, carattere simulato di una vendita dissimulante donazione, capacità a testimoniare, diritti indivisi di comproprietà spettanti al coerede, somme di cui chiedere la restituzione, ambito fiscale, collezioni, art. 2 della legge n. 142/1981, accordo ante 1975, convivenza more uxorio, concessione mutuo agevolato
9. L’amministrazione (ordinaria e straordinaria) dei beni della comunione e la rappresentanza in giudizio
• Segue: contratto preliminare di compravendita, contratto di locazione ed altri esempi
10. L’autorizzazione del giudice nel caso uno dei coniugi rifiuti (o non possa dare) il consenso per la stipulazione di un atto di straordinaria amministrazione
11. Può un coniuge essere escluso dall’amministrazione?
12. Il particolare regime degli atti relativi a beni immobili (o mobili registrati) compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell’altro coniuge e da questo non convalidati

• Segue: applicazioni giurisprudenziali
13. In che modo i creditori possono aggredire i beni della comunione?
14. Lo scioglimento della comunione

• Segue: lo scioglimento della comunione legale dei beni fra i coniugi si verifica ex nunc soltanto con il passaggio in giudicato della sentenza di separazione
• Segue: il passaggio in giudicato della sentenza di separazione (o l’omologa) quale condizione dell’azione
• Segue: non entrano a far parte del regime di comunione legale quei beni eventualmente compravenduti dal coniuge nel corso del giudizio d’appello se vi è già stato passaggio in giudicato del capo della sentenza relativo alla separazione
• Segue: il regolamento concordato fra i coniugi in sede di separazione consensuale ed avente ad oggetto la definizione dei loro rapporti patrimoniali acquista efficacia giuridica solo in seguito al provvedimento di omologazione
• Segue: la riconciliazione tra coniugi
• Segue: le agevolazioni di cui all’art. 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74
• Segue: il progetto divisionale di un bene immobile dichiarato esecutivo con ordinanza dal giudice nel corso di un giudizio di separazione ha natura di negozio alla cui validità non osta il fatto che il bene ricada in comunione legale tra i coniugi
• Segue: problematiche relative a famiglia costituita prima della data di entrata in vigore della legge n. 151 del 1975
• Segue: costituzionalità dell’art. 191 c.c.
• Segue: casistica giurisprudenziale di merito
15. Rimborsi a favore della comunione e restituzioni a favore dei patrimoni personali dei coniugi
16. La separazione giudiziale dei beni
17. Come si effettua la divisione dei beni appartenuti alla comunione legale?
18. La comunione convenzionale
19. La separazione dei beni

• Segue: cosa succede quando un coniuge amministra i beni dell’altro?
• Segue: il coniuge può provare con ogni mezzo nei confronti dell’altro la proprietà esclusiva di un bene mobile

Capitolo III – Responsabilità diversificata del titolare e dei collaboratori nell’impresa familiare (ex comunione tacita familiare)
1. L’impresa familiare
• Segue: conseguenze della natura residuale dell’istituto
• Segue: come determinare la quota spettante al familiare che collabora?
• Segue: la provenienza del denaro utilizzato per l’acquisto di beni
2. Responsabilità nelle decisioni concernenti l’impiego degli utili e degli incrementi nonché in quelle inerenti alla gestione straordinaria, agli indirizzi produttivi e alla cessazione dell’impresa
• Segue: la responsabilità di chi esercita il potere di gestione (il titolare dell’impresa familiare)
• Segue: responsabilità individuale, in quanto l’impresa familiare è un’impresa individuale
3. Il diritto di prelazione in caso di divisione ereditaria ovvero di trasferimento dell’azienda
4. Quando il lavoro familiare è idoneo a fondare il diritto di partecipazione all’impresa familiare?
• Segue: insufficienza del mero lavoro casalingo e inidoneità di un inserimento tanto continuativo e sistematico da configurare vincolo di subordinazione
• Segue: la partecipazione alle decisioni non è un presupposto per la configurabilità dell’impresa familiare
• Segue: le due condizioni dello svolgimento da parte del partecipante di una attività di lavoro continuativa e del conseguente accrescimento della produttività della impresa
• Segue: la necessità della volontà delle parti (seppur tacita)
• Segue: la ratio dell’istituto è quella di respingere ogni presunzione di gratuità del lavoro
• Segue: differenza tra impresa familiare realizzata mediante la partecipazione del coniuge all’attività aziendale e azienda coniugale
• Segue: non configurabilità di una retribuzione in senso tecnico giuridico
• Segue: nell’impresa familiare è ravvisabile un titolare al quale spettano poteri di gestione ed organizzazione del lavoro implicanti una subordinazione dei familiari che lo coadiuvano
5. La cessazione dell’impresa familiare determinata da manifestazione di volontà o da recesso del collaboratore
• Segue: cessazione per morte o recesso del titolare
• Segue: la separazione personale tra i coniugi non comporta l’automatica cessazione dell’impresa familiare
6. Una species (del più ampio genus) dell’impresa familiare: l’impresa familiare coltivatrice quale organismo collettivo
• Segue: la rappresentanza disgiuntiva di ciascuno dei componenti dell’impresa familiare coltivatrice
• Segue: l’art. 48 della legge 203/1982 non trova applicazione nei rapporti di affitto costituiti in epoca anteriore alla sua entrata in vigore
• Segue: il diritto di prelazione del confinante non sussiste nel caso in cui venga alienato un fondo facente parte di una azienda agricola a conduzione familiare ed il trasferimento avvenga dall’uno all’altro dei partecipanti alla relativa impresa
• Segue: l’ultimo comma dell’art. 230-bis c.c. – le comunioni tacite familiari nell’esercizio dell’agricoltura sono regolate dagli usi che non contrastino con le precedenti norme
7. Impresa familiare e gestione di farmacia
8. La competenza del giudice del lavoro

• Segue: ulteriore casistica d’origine processuale
9. I crediti del lavoratore familiare al mantenimento e agli utili si prescrivono in dieci anni
10. La tutela assicurativa contro gli infortuni sul lavoro e le malattie professionali in ambito d’impresa familiare
11. La determinazione del valore della quota nei casi di donazione e successione
12. L’art. 230-bis c.c. non è applicabile nel caso di mera convivenza ovvero alla famiglia cosiddetta “di fatto”
13. Casistica giurisprudenziale residuale
14. Imposte sui redditi: perché possa essere applicato il regime fiscale dell’impresa familiare non basta la mera cogestione da parte dei coniugi di un’azienda
• Segue: in ipotesi di dichiarazione congiunta il contribuente deve assommare al proprio reddito quello del coniuge derivante da rapporto di lavoro nella impresa familiare
• Segue: i familiari collaboratori non sono contitolari dell’impresa familiare ed i redditi loro imputati sono redditi di puro lavoro, non assimilabili a quelli d’impresa
• Segue: nel caso di mera gestione di una quota di partecipazione sociale non ricorre un’attività lavorativa nella famiglia o nell’impresa familiare
• Segue: il collaboratore familiare che non dichiari in tutto od in parte la quota di reddito della impresa familiare a lui imputabile
• Segue: casistica giurisprudenziale residuale – Iva, Ilor conferimenti, sanzioni, imposta di registro, esercizio di attività professionale
15. Ici: in caso di comproprietà fra coniugi con concorde conferimento dell’immobile all’esercizio dell’impresa familiare non si verifica una scissione ai fini tributari tra possesso e utilizzo di fatto del bene
16. La genesi precipua della comunione d’azienda: comunione tra coniugi e comunione incidentale ereditaria
17. Comunione ereditaria d’azienda e società tra gli eredi che gestiscono l’azienda medesima
18. La comunione d’azienda tra coniugi: rinvio
19. Comunione d’azienda avente per oggetto una farmacia
20. Nel caso di comunione d’azienda ove il godimento di questa si realizzi mediante il diretto sfruttamento della medesima da parte dei partecipanti alla comunione è configurabile l’esercizio di un’impresa collettiva
21. Casistica giurisprudenziale


Capitolo IV – La responsabilità nella comunione a scopo di godimento

1. La comunione costituita o mantenuta a scopo di godimento ha come fine esclusivo il godimento dei beni in comunione
• Segue: la disposizione dell’art. 2248 c.c. non può applicarsi al caso in cui la cosa in comunione sia un’azienda
2. Ancora sulle differenze esistenti tra comunione a scopo di godimento e società
• Segue: le perplessità manifestate dalla giurisprudenza – la società senza impresa
• Segue: possono esistere società semplici con l’unica finalità di godimento in comunione di beni?
• Segue: l’indagine del giudice del merito sulla sussistenza in concreto di una comunione di beni a scopo di godimento è incensurabile in sede di legittimità
3. Casistica giurisprudenziale
4. Problematiche fiscali – Ilor, Iva, registro, accertamento redditi
5. I consorzi di urbanizzazione presentano i caratteri delle associazioni non riconosciute ma quanto alla loro disciplina è d’uopo rivolgere l’attenzione in primo luogo alla volontà manifestata nello statuto


Capitolo V – La responsabilità nell’utilizzo della cosa comune
1. La presunzione (iuris tantum) di uguaglianza delle quote in assenza di titolo che disponga altrimenti
• Segue: applicazione del principio in relazione all’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto
• Segue: applicazione del principio in caso di invenzione industriale dovuta a più autori
• Segue: non applicabilità del principio nei rapporti fra i soci di una cooperativa edilizia
2. Il concorso dei partecipanti nei vantaggi e nei pesi della comunione
3. I (due) limiti all’utilizzo della cosa comune da parte del comproprietario
4. La possibilità che il comproprietario apporti modifiche alla cosa comune

• Segue: devono ritenersi vietate tutte quelle modifiche che comportino un peggioramento del decoro architettonico del fabbricato
5. Estensione del diritto, possesso ed usucapione – rinvio
6. Le norme sulla comunione in generale si applicano anche alla c.d. comunione ereditaria
7. Le norme sulla comunione in generale si applicano anche al condominio
8. La norma dell’art. 1102 c.c. concernente la facoltà del condomino di apportare modifiche a sue spese per il migliore godimento della cosa comune è derogabile per regolamento condominiale contrattuale
9. L’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento
10. Rapporti tra comproprietà e locazione – facoltà del conduttore e particolare regime del comproprietario/conduttore

• Segue: conduttore-autore di condotta eccedente i limiti della normale utilizzabilità delle cose comuni
11. Imprescrittibilità dell’azione diretta alla tutela dei beni comuni da occupazioni ed appropriazioni da parte di alcuni comproprietari in danno degli altri
12. Comporta danno in re ipsa l’utilizzazione da parte di uno dei comunisti della cosa comune in via esclusiva in modo da impedirne l’uso anche potenziale agli altri comproprietari
13. L’art. 1102 c.c. disciplina l’uso della cosa comune ma non di quella sua porzione eventualmente in uso esclusivo
14. Rapporti tra l’art. 1102 c.c. e le disposizioni relative all’accessione
15. Applicazioni dell’istituto in ambito processuale: ultrapetizione, domanda nuova, legittimazione ad agire e contraddittorio

• Segue: legittimazione passiva e competenza
16. Azioni esercitabili a tutela dei diritti discendenti dall’art. 1102 c.c.: la cautela atipica ex art. 700 c.p.c., l’azione di reintegra e l’azione negatoria
17. Reati di danneggiamento?
18. Attività concrete in relazione alle quali usualmente si discute di legittimo utilizzo della cosa da parte del comunista: costruzioni aggiuntive, modificazioni ed innovazioni

• Segue: l’indispensabilità che consente installazioni altrimenti lesive
• Segue: distanze, luci e vedute – apertura di finestre ovvero trasformazione di luci in vedute su cortile comune: l’applicabilità dell’art. 905 c.c. è da considerarsi meramente tendenziale
• Segue: i muri perimetrali di edifici i cui piani appartengono a proprietari diversi sono comuni pro indiviso per tutta la loro estensione (salvo che il contrario risulti dal titolo)
• Segue: muro comune
• Segue: installazione e uso del cancello
• Segue: apertura ed utilizzo di porte
• Segue: apposizione di insegne
• Segue: valutazioni attinenti all’utilizzo del cortile comune – officina meccanica, baracca ad uso deposito, serbatoio per gasolio, clienti di attività commerciale, gabinetti, scolo acqua piovana, cortile comune a più condomini, traffico veicolare
• Segue: piantagione di essenze arboree e floreali nel giardino comune
• Segue: facoltà di installare a proprie spese un ascensore
• Segue: né l’assemblea dei condomini né il regolamento da questa approvato possono vietare l’installazione di singole antenne ricetrasmittenti
• Segue: se la natura del bene di proprietà comune non ne permette il simultaneo godimento da parte di tutti i comproprietari l’uso comune può realizzarsi o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento
• Segue: l’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale di un edificio condominiale individua una modifica della cosa comune conforme alla destinazione della stessa che ciascun condomino può apportare a sue cure e spese
• Segue: tanto l’utilizzo quanto la collocazione di tubature di servizio (sia condominiali che proprie del singolo condomino) rientrano nell’uso consentito del bene comune
• Segue: ulteriori applicazioni giurisprudenziali – collocazione cassette postali
19. Casistica residuale: art. 1102 c.c. dopo la pronuncia di cessazione degli effetti civili del matrimonio
• Segue: nullità di delibera a contenuto illecito (trasformazione dei locali sottotetti in vani abitabili)
• Segue: obligatio propter rem, agevolazioni tributarie “prima casa”, accessione, aiuto comunitario, servitù, finita locazione

Capitolo VI – Facoltà e obblighi del comproprietario
1. Il comproprietario può disporre della propria quota?
• Segue: i condomini possono vincolarsi a non disporre delle proprie quote se non indivisamente ed insieme?
• Segue: vendita di un immobile indiviso predisposta perché ad essa partecipino tutti i comproprietari ma poi stipulata da alcuni soltanto di essi
• Segue: nella vendita di un immobile oggetto di comunione indivisa va ravvisata una pluralità di parti alienanti
• Segue: l’alienazione che il comproprietario faccia del suo diritto determina l’ingresso dell’acquirente nella comunione soltanto nel caso in cui l’alienazione riguardi la quota o una frazione di questa
• Segue: se l’alienazione riguarda non la quota ma la parte determinata corrispondente alla quota e vi sia l’assenso di tutti gli altri compartecipi si ha una vera e propria divisione
2. Disposizione della quota e locazione: locazione di una quota ideale di bene comune
• Segue: ciascuno dei comproprietari locatori può svolgere le azioni che derivano dal contratto di locazione?
• Segue: cessato il rapporto di locazione esistente tra comunione e uno dei comproprietari (conduttore) il bene deve essere restituito alla comunione pena il risarcimento del danno
3. Disposizione della quota e contratto preliminare: l’azione diretta alla coattiva esecuzione in forma specifica dell’obbligo di stipulare una vendita
• Segue: la promessa di vendita di un bene oggetto di comproprietà stipulata da tutti i comproprietari con il promissario acquirente dà luogo a tanti distinti contratti preliminari di compravendita quanti sono i comproprietari promittenti
• Segue: validità del contratto anche nell’ipotesi in cui il bene sia dalle parti considerato un unicum inscindibile (vendita di cosa parzialmente altrui)
• Segue: casistica giurisprudenziale – promessa di vendita in comunione ereditaria e in comunione tra coniugi
4. Casistica giurisprudenziale: rapporti tra l’art. 1103 c.c. e l’art. 732 stesso codice
• Segue: l’articolo 184 del codice civile non deroga all’articolo 1103 stesso codice
• Segue: validità ed efficacia traslativa del legato
• Segue: vendita di una quota in proprietà indivisa di un bene accessorio
• Segue: anche alle invenzioni industriali è applicabile l’art. 1103 c.c.
• Segue: il cortile comune può fornire soggettive utilità che possono formare oggetto di autonomi negozi
• Segue: ingiunzione di sgombero di area demaniale marittima notificata ad uno solo dei coniugi occupanti
• Segue: condanna di rilascio pro-quota?
5. L’ipoteca costituita da uno dei partecipanti alla comunione
6. Spese necessarie per la conservazione, spese necessarie per il godimento e spese deliberate
7. La facoltà di rinunciare al diritto per evitare l’obbligo di contribuire nelle spese

• Segue: il condomino può legittimamente rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato?
8. Cosa accade quando il comproprietario cede la propria quota?
• Segue: la disposizione di cui all’ultimo comma dell’art. 1104 c.c. può essere invocata solo dal creditore
• Segue: il comma 4 dell’art. 1104 c.c. è norma generale rispetto al comma secondo dell’art. 63 delle disposizioni d’attuazione del codice medesimo
• Segue: i rapporti “interni” tra venditore ed acquirente
• Segue: l’ultimo comma dell’art. 1104 c.c. è applicabile alla vendita forzata?
9. Il diritto al rimborso delle spese eventualmente anticipate da uno dei comproprietari: è necessario distinguere tra spese per la conservazione e spese per il godimento
• Segue: l’obbligo di rimborso ricade sul comproprietario e non sul mero possessore
• Segue: applicazioni giurisprudenziali – coerede e condividente che abbiano apportato addizioni o migliorie
10. Casistica giurisprudenziale – lottizzazioni e consorzi di urbanizzazione
• Segue: rapporti con l’accessione
• Segue: la norma dell’art. 1104 c.c. trova applicazione pure con riguardo a strada vicinale soggetta a servitù di uso pubblico
• Segue: casistica residuale – box, condominio minimo, delibera condominiale, rifacimento del tetto, art. 818 c.c., strade gravate da uso pubblico

Capitolo VII – La responsabilità nell’amministrazione della cosa comune
1. La responsabilità della maggioranza dei comproprietari quanto all’ordinaria amministrazione
• Segue: la presunzione di consenso dei comproprietari rimasti inerti
• Segue: solo agli atti di ordinaria amministrazione è applicabile l’art. 1105 c.c.
• Segue: poteri di gestione e rappresentanza dell’amministratore
2. La convocazione dell’assemblea
• Segue: la comunicazione dell’avviso di convocazione
• Segue: la valutazione di congruità del termine in concreto concesso
3. Esaustività e chiarezza dell’ordine del giorno
• Segue: casistica giurisprudenziale – compenso del professionista, istituzione di un fondo-cassa, “lavori urgenti ed indispensabili”, rifacimento facciata
4. L’eventuale nullità delle decisioni anche se prese a maggioranza
5. Mancata amministrazione della cosa comune e ricorso all’autorità giudiziaria

• Segue: casistica giurisprudenziale – situazioni che consentono il ricorso: giudizio di divisione, diritti soggettivi, conflitto d’interesse, bene confiscato pro-quota, sosta e parcheggio, ordinaria o straordinaria amministrazione
• Segue: fattispecie che non rientrano nella previsione normativa – presenza di delibera assembleare che abbia già deciso, diritti soggettivi, titolo giurisdizionale a favore di un singolo condomino
• Segue: ulteriore casistica giurisprudenziale – dare esecuzione ad una sentenza che ordina la riduzione in pristino di opere edilizie illegittime e declaratoria di esecutività di deliberazione presa nei confronti di soggetti estranei alla comunione medesima
• Segue: natura di volontaria giurisdizione del provvedimento ex art. 1105 c.c.
• Segue: le spese del procedimento rimangono a carico del soggetto che le abbia anticipate
• Segue: il singolo partecipante alla comunione può rivolgersi al giudice in sede contenziosa?
• Segue: è utilizzabile l’art.700 c.p.c.?
• Segue: può essere utilizzato lo strumento dell’art. 1105 c.c. per chiedere la revoca dell’amministratore?
• Segue: amministratore nominato ex art. 1105 c.c. e rapporto inquadrabile nell’ambito del mandato
6. Regolamento, ordinaria amministrazione e miglior godimento della cosa comune: rinvio
7. Condominio di edifici e parziale applicabilità dell’art. 1105 c.c.
• Segue: immobile con parti distinte e ben specificate ciascuna delle quali appartenga ad un diverso complesso condominiale
8. Un esempio d’ordinaria amministrazione: il contratto di locazione e la sua gestione
• Segue: stipula del contratto e azioni giudiziarie
• Segue: il conduttore che sia anche comproprietario della cosa
• Segue: casistica giurisprudenziale – conduttore e accesso al vano comune, condanna al rilascio di quota locata del bene comune, diniego di rinnovo della locazione
9. Ordinaria amministrazione e contratto di comodato
10. Ordinaria amministrazione del fondo rustico
11. Contitolarità di quote sociali o di partecipazioni azionarie

• Segue: la necessità del rappresentante comune
12. Art. 1105 c.c. e consorzio
13. Art. 1105 c.c. e società
14. Inammissibile il ricorso alle norme sulla comunione ordinaria per disciplina della comunione legale tra coniugi
15. La legittimazione ad agire o resistere in giudizio
16. Il condomino ha diritto al rimborso delle spese affrontate per la necessaria conservazione della cosa comune solo laddove esse abbiano il carattere della ragionevole indifferibilità (dovendosi altrimenti ricorrere alla procedura di cui all’art. 1105 c.c.)
17. L’uso indiretto della cosa comune e casistica residuale
18. Regolamento per l’ordinaria amministrazione e miglior godimento della cosa comune
19. Nomina di uno o più amministratori della cosa comune: obblighi e poteri
20. Atti eccedenti l’ordinaria amministrazione
21. Innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento

• Segue: è innovazione alla cosa comune la demolizione dell’immobile abusivamente realizzato dai comproprietari?
• Segue: innovazioni che comportino un mutamento di destinazione della cosa comune con conseguente esclusione permanente del singolo condominio dall’uso e godimento della cosa stessa
• Segue: il comportamento del comproprietario di una strada poderale che ne alteri il tracciato facendo sì che essa si snodi su terreno di sua proprietà esclusiva
22. Atti di alienazione, costituzione di diritti reali e stipula di locazioni ultranovennali
23. Ipotesi particolari: concessione d’ipoteca finalizzata a garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune; titoli di credito, titoli del debito pubblico, invenzioni industriali ed eredità

• Segue: nullità della delibera presa dall’assemblea dei condomini, sistema fognario, villaggio con servitù reciproche, marciapiedi, servizio di portierato, effetti della pendenza di lite, art. 2932 c.c.
24. Il comproprietario dissenziente può impugnare la delibera adottata dalla maggioranza: casi, termini e modalità
25. Il diritto al rimborso di spese sostenute dal comproprietario e necessarie per la conservazione della cosa comune

• Segue: conservazione e non anche godimento della cosa comune!
• Segue: il necessario interpello degli altri partecipanti o dell’amministratore
• Segue: il divieto opposto dal partecipante ad una comunione a che vengano eseguite opere indispensabili a conservare alla cosa la sua destinazione comune
• Segue: casistica residuale – fringe benefit e ricorso in Cassazione contro pronuncia secondo equità

Capitolo VIII – Come si scioglie la comunione?

1. Scioglimento della comunione e accertamento della comproprietà
2. Validità limitata del patto di rimanere in comunione
3. Lo scioglimento convenzionale della comunione

• Segue: applicazioni di istituti generali – simulazione, nullità ex lege 47/1985, divisione di cosa futura
4. Lo scioglimento giudiziale della comunione: legittimazione
• Segue: l’eccezione della non comoda divisibilità del bene
• Segue: il rendiconto quale operazione preliminare alla determinazione della quota spettante a ciascun condividente
• Segue: la pronuncia può imporre obbligazioni reciproche a carico dei condividenti?
5. Applicazioni giurisprudenziali: la divisione dell’ex casa coniugale
• Segue: divisione mediante assegnazione e imposta
• Segue: divisione ereditaria
• Segue: rivendicazione della quota ideale di un bene in comproprietà pro indiviso
• Segue: diritto di assegnazione di un alloggio di edilizia residenziale pubblica a chi sia titolare anche soltanto pro quota alloggio adeguato
• Segue: il creditore del condividente non può impedire il giudizio di divisione
• Segue: Il diritto sul palco in teatro
• Segue: l’impugnazione della rinuncia da parte dei creditori del chiamato
• Segue: l’obbligo assunto da entrambi i coniugi di vendere a terzi la casa coniugale
• Segue: giudizio di scioglimento della comunione e azione esecutiva su di un bene comune
• Segue: somme anticipate da un condividente per pagare l’onorario del notaio
• Segue: la divisione degli immobili posseduti da una società immobiliare
• Segue: ordine di rilascio di bene in comproprietà pro indiviso e concretizzazione della quota
• Segue: la comunione di una strada vicinale ex collazione privatorum agrorum
• Segue: la cessione a terzi estranei di diritti su singoli immobili ereditari
• Segue: contratto di locazione e scioglimento per divisione
• Segue: riscatto, defi nitività della pronuncia di divisione, demolizione del condominio, fondo agricolo, esecuzione su quota
6. Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che se divise cesserebbero di servire all’uso a cui sono destinate
7. L’intervento nella divisione dei creditori del comproprietario e dei suoi aventi causa
8. L’onere di chiamare creditori iscritti e soggetti che abbiano acquistato diritti sull’immobile con atto trascritto prima della trascrizione dell’atto di divisione (o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale)

• Segue: casistica giurisprudenziale
9. La divisione ha luogo in natura se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti
• Segue: la possibilità che il giudice imponga la formazione di servitù non eccessivamente gravose tra le singole quote
• Segue: applicabilità dell’art. 1114 c.c. alla divisione di comunione ereditaria
10. Responsabilità per le obbligazioni in solido contratte per la cosa comune
• Segue: responsabilità nel caso uno dei comproprietari abbia pagato personalmente il debito in solido
• Segue: responsabilità in ordine alle obbligazioni contratte dall’amministratore in nome e per conto del condominio
• Segue: casistica residuale – comunione ereditaria, proprietà comunale e mutuo fondiario
11. Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell’eredità in quanto non siano in contrasto con quelle espressamente previste negli articoli del codice civile che vanno dal 1111 al 1115: l’art. 720 c.c., in particolare
• Segue: corollari – non è requisito di procedibilità della domanda di assegnazione la contestuale offerta di pagamento dei conguagli dovuti agli altri condividenti
• Segue: non assoluta omogeneità delle porzioni e conguagli in denaro
• Segue: la richiesta quale mera specifi cazione della domanda di divisione tout court
• Segue: l’obiettivo di evitare un eccessivo frazionamento dei cespiti in comunione
• Segue: il criterio dell’estrazione a sorte
• Segue: il riferimento allo stato e al valore venale del compendio da dividere al tempo della divisione medesima
• Segue: l’effetto dichiarativo-retroattivo della divisione
• Segue: anche allo scioglimento della comunione incidentale impropria o di godimento debbono applicarsi le specifiche norme in materia di divisione ereditaria
• Segue: casistica residuale
12. Il previo esperimento obbligatorio della procedura di mediazione
13. L’azione diretta alla divisione della comunione deve esser proposta nei confronti di tutti i condomini (nonché nei confronti degli eventuali creditori che si oppongano alla divisione medesima)

• Segue: la qualità di litisconsorti necessari permane in ogni stato e grado del processo
• Segue: lo scioglimento della comunione deve essere disposto indipendentemente dalla adesione di tutti i comunisti
• Segue: più comunioni derivanti da titoli diversi
• Segue: la domanda di “esecuzione del frazionamento catastale”
• Segue: la resa dei conti inserita in un giudizio di divisione
• Segue: sentenze parziali all’interno del procedimento divisorio
• Segue: più condividenti possono esser rappresentati dallo stesso difensore?
14. La divisione ereditaria e il suo carattere unitario
• Segue: il litisconsorzio nel giudizio di divisione ereditaria
• Segue: la parte che eccepisce la non integrità del contraddittorio
• Segue: la domanda proposta al fine di ottenere la declaratoria di nullità di una divisione ereditaria giudiziale
• Segue: mancata integrazione del contraddittorio ed estinzione del processo
• Segue: casistica giurisprudenziale – usufrutto, collazione, affitto, amministratore giudiziario, crediti e prelevamenti, sequestro giudiziario
15. Divisione di beni e rapporto di coniugio – rinvio
16. Quando non sorgono contestazioni sul diritto alla divisione questa è disposta dal giudice istruttore con ordinanza

• Segue: spese che sono servite a condurre nel comune interesse il giudizio alla sua conclusione
• Segue: l’ordinanza con la quale il giudice istruttore impartisce disposizioni al consulente tecnico
17. Assificazione, formazione delle quote ed attribuzione
18. Le operazioni di divisione sono dirette dal giudice istruttore che può delegarne la direzione a un notaio
19. La vendita di beni mobili
20. La vendita di beni immobili

• Segue: quando le operazioni vengono affidate ad un “professionista”
• Segue: il progetto di divisione
21. L’estrazione a sorte dei lotti
22. Eccezionalità del procedimento di cui al comma 3 dell’art. 789 c.p.c.
23. Casistica giurisprudenziale: l’irrilevanza dei mutamenti di valore sopravvenuti alla dichiarazione di esecutività del progetto di divisione

• Segue: la descrizione degli immobili nel progetto di divisione non sempre richiede la completa indicazione degli estremi catastali
• Segue: l’imposizione di obbligazioni reciproche determina tra le prestazioni dovute un collegamento di corrispettività
• Segue: appello, pagamento di debito solidale, ipoteca pro quota, separazione tra coniugi, sospensione, esecutività dell’ordinanza
• Segue: accertamento tecnico, frutti naturali e civili, esecuzione pro quota, pronuncia secondo diritto
24. Le operazioni dirette dal notaio delegato
25. La nuova opportunità prevista dal d.l. 21 giugno 2013, n. 69: divisione a domanda congiunta demandata al notaio


Capitolo IX – Muro di divisione: diritti ed imposizioni
1. La comunione forzosa del muro sul confine: principi generali
2. L’acquisto della medianza coattiva del muro sul confine
3. Condizioni necessarie affinché sorga il diritto ad ottenere la comunione forzosa del muro
4. L’innesto nel muro sul confine
5. Costruire in aderenza?
6. Zona sismica e giunti di oscillazione
7. Muro sul confine e titolo in base al quale si detiene il suolo ad esso contiguo
8. Muro sul confine e demolizione (o danneggiamento) del manufatto adiacente o comune
9. Casistica giurisprudenziale: sporgenze, condominio, indennità di medianza
10. Il muro di cinta

• Segue: muro di cinta e possibilità di renderlo comune anche a scopo d’appoggio
• Segue: muro di cinta e rispetto delle vedute presenti nella costruzione del vicino
• Segue: la spesa di costruzione per i muri di cinta alti tre metri
• Segue: casistica giurisprudenziale concernente manufatti configuranti “muro di cinta”
11. Muro di cinta tra fondi a dislivello
• Segue: il regime delle spese di costruzione e conservazione del muro di confine comune fra fondi a dislivello negli abitati
• Segue: quando non si applica l’art. 887 c.c.
• Segue: casistica giurisprudenziale
12. Presunzione di comunione per il muro divisorio tra edifici
• Segue: la presunzione di comunione del muro divisorio sito tra cortili, giardini ed orti o tra recinti nei campi
• Segue: i fatti da provare per poter usufruire della presunzione di comunione del muro divisorio
• Segue: pioventi, sporti o vani nel muro divisorio sito tra campi, cortili, giardini e orti
• Segue: oggetto ed onere della prova
• Segue: la linea di confine tra le due diverse proprietà
• Segue: apertura di luci o di vedute
• Segue: l’abbattimento del muro divisorio presunto comune
• Segue: la successiva modifi ca dello stato dei luoghi non muta la natura (presunta) comune del muro divisorio
• Segue: responsabilità per danni derivanti da rovina del muro comune
13. Il compossesso del muro insistente sul fondo altrui
14. L’intercapedine sul confi ne e sua differenza con il muro divisorio
15. Il muro divisorio tra fondi a dislivello
16. La riparazione necessaria del muro comune
17. L’innalzamento del muro comune

• Segue: casistica giurisprudenziale – modalità concrete, limiti, concorrenti situazioni possessorie, struttura vetrata, struttura non in appoggio
18. L’appoggio e l’immissione di travi o catene nel muro comune
• Segue: casistica giurisprudenziale – ambito condominiale, processo, manutenzione e spoglio
19. Il muro comune: gli artt. 884 e 885 c.c. sono norme eccezionali
20. Il muro comune nelle zone sismiche

» R. Mazzon, Magistrato.

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