E' di sicuro aiuto quest'ottima Guida professionale di M.A. Domenichella, avvocato funzionario dell'Agenzia delle Entrate, che aiuta a districarsi in modo ordinato fra le moltissime norme che disciplinano il settore delle locazioni.

Completa ed esauriente, anche grazie all'ausilio delle più rilevanti pronunce giurisprudenziali, dedica ampio spazio alla fase del contenzioso locatizio (approfondendone le diverse procedure operative) e riporta - in sede di analisi della normativa in vigore - utilissime Tabelle di sintesi e Formule dei contratti stipulabili dalle parti.

Implementata con le sentenze sulla "sublocazione" e arricchita dalle circolari del Ministero delle Finanze e dalle risposte ai quesiti dell'Agenzia delle Entrate, l'opera si presenta così articolata:

1. IL CONTRATTO DI LOCAZIONE
La locazione quale "contratto".
Il contratto di locazione nella disciplina del Codice Civile. Le obbligazioni del locatore e del conduttore.
La cessione del contratto.
Giurisprudenza: Obbligazioni del locatore. Obbligazioni del conduttore. Canone di locazione e oneri condominiali. Sublocazioni.

2. EQUO CANONE E "PATTI IN DEROGA"
La legge 27 luglio 1978, n. 392 (c.d. legge sull'equo canone). L'"equo canone" e i limiti alla libera contrattazione delle parti: la durata delle locazioni ad uso abitativo. L'"equo canone" e i limiti alla libera contrattazione delle parti: la determinazione del canone.
La disciplina dettata dall'art. 11 della legge 8/8/ 1992, n. 359. Le locazioni degli immobili di nuova costruzione. La libera determinazione del canone di locazione. Le locazioni degli altri immobili ad uso abitativo. Il contenuto dei patti in deroga.
Giurisprudenza: Equo canone. Patti in deroga.

3. LA NUOVA DISCIPLINA DELLE LOCAZIONI ABITATIVE
Contratti a canone libero. Disdetta del contratto di locazione. Diniego di rinnovo dopo il primo quadriennio. Disdetta del contratto per finita locazione. I limiti all'autonomia contrattuale delle parti: patti contrari alla Legge.
Contratti a canone agevolato o concordato. La convenzione nazionale. Il decreto "sostitutivo" del 14 luglio 2004 per la stipula di contratti di locazione agevolati.
Contratti di locazione di natura transitoria.
Contratti di locazione per studenti universitari.
Locazioni senza vincoli.
Le agevolazioni fiscali per il proprietario dell'immobile locato. Il trattamento fiscale dei canoni non percepiti dal proprietario a causa della morosità del conduttore. Le agevolazioni fiscali per il conduttore dell'immobile locato. Tabella di sintesi.
Giurisprudenza.

4. IL CONTRATTO LOCATIZIO
Il contenzioso delle locazioni.
Il processo "ordinario" delle locazioni. La procedura - Giudice competente e requisiti del ricorso.
La procedura per la convalida di licenza o di sfratto. La procedura per la convalida della licenza per finita locazione. La procedura per la convalida dello sfratto per finita locazione. La procedura per la convalida dello sfratto per morosità. L'opposizione del conduttore. Il procedimento di sfratto per necessità del locatore.
Giurisprudenza: Processo locatizio. Procedura di convalida di sfratto. Morosità del conduttore.

5. ESECUZIONE E PROROGA DEGLI SFRATTI AD USO ABITATIVO
La fissazione della data di esecuzione.
Le attività preliminari all'azione esecutiva. La dichiarazione di incostituzionalità dell'articolo 7 della legge n. 431/1998.
L'esecuzione per il rilascio dell'immobile locato.
Opposizione all'esecuzione da parte del conduttore e dei terzi.
La proroga dell'esecuzione dello sfratto. Il blocco degli sfratti e la proroga dettata dal decreto legge 13 settembre 2004, n. 240, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 novembre 2004, n. 269. Le tipologie di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo previste dal D.L. 13 settembre 2004, n. 240. Tabella di sintesi. I provvedimenti di sospensione dell'esecuzione degli sfratti adottati nel 2006 e nel febbraio 2007.
Il risarcimento dei danni in caso di sospensione dell'esecuzione dello sfratto.

Tabella di sintesi

Applicazione territoriale. Caratteristiche. Durata. Canone.
Aggiornamenti. Deposito cauzionale. Ripartizione delle spese.
Disdetta. Rinnovi del contratto. Agevolazioni fiscali, distinte per ciascuna fattispecie locatizia: Locazione a canone libero. Locazione a canone agevolato o concordato. Locazione per esigenze transitorie. Locazione per studenti universitari. Locazione senza vincoli.


Il Cd-Rom allegato al volume consente di personalizzare e stampare:
Il contratto-tipo di locazione di immobile ad uso abitativo con canone libero.
Due contratti-tipo di locazione di immobile ad uso abitativo con canone agevolato: uno per proprietari individuali ed uno per grandi proprietari.
Due contratti-tipo di locazione abitativa di natura transitoria: uno per proprietari individuali ed uno per grandi proprietari.
Due contratti-tipo di locazione abitativa per studenti universitari fuori sede: uno per proprietari individuali ed uno per grandi proprietari.

Contiene inoltre la Tabella oneri accessori - Ripartizione tra locatore e conduttore.

a cura di:
M. A. Domenichella, avvocato, funzionario dell'Agenzia delle Entrate - Direzione regionale Lombardia.