Definire chiaramente quali sono gli usi leciti delle parti comuni nonchè degli interventi necessari, possibili o vietati sulle stesse è fondamentale per valutare correttamente i rispettivi diritti e doveri dei condomini.

Fondata sulla più recente casistica giurisprudenziale, questa nuova Guida operativa risolve le varie difficoltà interpretative e applicative della normativa in materia, individuando e indicando le modalità di legittimo utilizzo delle parti condominiali.

Con particolare attenzione alle leggi speciali e alle recenti novità sul risparmio energetico in edilizia, gli esperti autori illustrano le innovazioni che devono, possono o non possono essere apportate ai vari beni comuni.

Corredato da un Cd-Rom contenente i testi integrali della giurisprudenza organizzata per argomento, il testo è così articolato:

1. L'USO DELLA COSA COMUNE: Beni comuni. Regolamento di condominio e beni comuni. Beni comuni a un gruppo di condomini: il condominio parziale. Le condizioni per l'utilizzo dei beni comuni. L'uso diretto: l'uso normale (cd. promiscuo) e l'uso intenso. L'uso indiretto: l'uso frazionato e l'uso turnario. L'uso indiretto. L'usucapione delle parti comuni. La tutela delle parti comuni. La competenza a conoscere le relative controversie. Il foro competente.

2. LE SINGOLE IPOTESI DI UTILIZZO DEI BENI COMUNI: L'utilizzo dell'androne. L'utilizzo dell'ascensore. Cortile: usi consentiti. Usi non consentiti del cortile. Cortile e parcheggio. Cortile e divieti del regolamento. Le fondazioni. L'utilizzo del muro comune. Le coperture del condominio: tetto e lastrico. Scale e pianerottoli. Il concetto di suolo: la posizione della giurisprudenza. Il servizio di portierato. Il vespaio negli edifici condominiali. L'uso del sottotetto. Giardini e luoghi deputati al gioco dei bambini. Altri beni comuni: il porticato e i volumi tecnici.

3. L'UTILIZZO DEGLI IMPIANTI: L'utilizzo dell'impianto di ascensore. L'impianto di riscaldamento: analisi di alcune problematiche. L'impianto idrico (L'autoclave). Gli impianti sportivi (piscina, campo da tennis, porte in legno e recinzione per il gioco del calcio).

4. LE INNOVAZIONI IN GENERALE: Nozione di innovazione. Innovazioni, modificazioni e manutenzione: le differenze. Casistica pratica. La deliberazione assembleare. Innovazione e condominio minimo con 2 soli condomini. Innovazione e condo-minio parziale. Innovazione, regolamento di condominio e art. 1138 c.c.

5. LE INNOVAZIONI VIETATE: Innovazioni e stabilità o sicurezza dell'edificio condominiale. Innovazioni e decoro condominiale. L'inservibilità al godimento anche di un solo condomino. La casistica.

6. LE INNOVAZIONI GRAVOSE O VOLUTTUARIE: Significato di gravoso e voluttuario. Disciplina. Il dissenso all'innovazione volutturia e gravosa. Titolarità e gestione dell'innovazione gravosa o voluttuaria. Successiva partecipazione all'innovazione: obblighi.

7. LE INNOVAZIONI NELLA LEGISLAZIONE SPECIALE: L'installazione di antenne collettive satellitari: antenne televisive in genere. La realizzazione di parcheggi negli edifici condominiali. L'abbattimento delle cd. barriere architettoniche. Agevolazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici e le ristrutturazioni edilizie.

8. LA SOPRAELEVAZIONE: Definizione del diritto di sopraelevazione. Natura e fondamento. Il titolare del diritto di sopraelevazione. L'esclusione del diritto di sopra-elevazione: il titolo contrario. La riserva del diritto di sopraelevazione. La cedibilità del diritto di sopraelevazione. I limiti al diritto di sopra-elevazione. L'indennità. L'obbligo di ricostruzione del lastrico solare.

9. LA RICOSTRUZIONE DELL'EDIFICIO CONDOMINIALE: Il perimento dell'edificio condominiale. Perimento totale e perimento parziale. La determinazione dei tre quarti del valore. La disciplina del perimento dell'intero edificio o di parte rilevante di esso. Il diritto di chiedere la vendita all'asta. Perimento e accessione. La divisione dell'area. La ricostruzione. La prevalenza del diritto di ricostruire e la sua prescrizione. Modalità di ricostruzione e spese. La posizione del condomino dissenziente. La reviviscenza del condominio. Perimento dell'edificio per meno di tre quarti.

a cura di:
G. Bordolli, Consulente legale, si occupa di problematiche relative al settore immobiliare.
G. Di Rago, Avvocato, si occupa di diritto civile e amministrativo, con particolare riferimento all'ambito immobiliare. Collaborano entrambi con il quotidiano "ITALIA OGGI".