Gli indici dei prezzi concorrono ad una più elevata efficienza informativa del mercato e possono inoltre ad una più efficiente allocazione di risorse finanziarie nel settore immobiliare.
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Questa breve guida introduttiva (188 pagine) fornisce un quadro introduttivo dei principi metodologici applicabili alla costruzione degli indici dei prezzi nel mercato immobiliare.
Illustra i principi teorici e metodologici degli indici dei prezzi e dei canoni di locazione nei relativi ambiti di applicazione: in particolare nella gestione della fiscalità immobiliare (nella pratica professionale) e quale benchmark nel campo degli investimenti immobiliari.
PARTE I
GLI INDICI DEI PREZZI NEL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO
1. Il contributo degli indici dei prezzi al mercato immobiliare
- Gli indici dei prezzi e la gestione della fiscalità immobiliare.
- Gli indici dei prezzi nella pratica professionale.
2. Il contributo degli indici dei prezzi come benchmark
- Il benchmark nel mercato immobiliare.
- Quali indici utilizzare come benchmark nelle rendite immobiliari?
3. Le informazioni e gli indici dei prezzi diretti in Italia
- Enti pubblici, istituzioni, società di ricerca (Ufficio del Registro, Agenzia
Territorio e OMI, Borse immobiliari, Nomisma...).
- Gli operatori (FIAIP, Gabetti, Tecnocasa).
- Altri soggetti privati (Imprese edili, Istituti bancari e assicurativi, Studi Notarili,
Documentazioni giudiziarie).
4. Informazione e mercato immobiliare
- L'inefficienza del mercato immobiliare.
PARTE II
LE METODOLOGIE PER LA COSTRUZIONE DEI INDICI DEI PREZZI DEL
MERCATO IMMOBILIARE
4. Mercati immobiliari diretti e indiretti.
5. Gli indici dei prezzi nel mercato immobiliare.
- Un breve profilo dei numeri indici.
- I numeri indici nell'asset e nel property market.
6. Il metodo dei prezzi edonici: un approfondimento
- Il metodo dei prezzi edonici dal punto di vista econometrico.
- Analisi dei dati e scelta delle variabili.
- Scelta della forma funzionale.
- Le ipotesi sul termine di errore.
7. L'elaborazione dell'informazione immobiliare: segmentazione del mercato e indici dei
prezzi immobiliari
- La segmentazione del mercato immobiliare.
- La delimitazione dei segmenti.
- Criterio statistico.
- La discriminant analysis.
- La cluster analysis.
- Criterio estimativo.
8. Modelli di Serie Storiche per l'elaborazione di indici dei prezzi immobiliari diretti
- Principali modelli per la stima dei parametri in una serie storica.
- Livellamento esponenziale.
- Autoregressioni.
- I modelli ARIMA.
9. Indici immobiliari indiretti e mercato finanziario
- La costituzione di un indice borsistico.
- Problematiche nella realizzazione di un indice immobiliare indiretto.
- Un confronto tra indici immobiliari diretti e indiretti.
PARTE III
CASI STUDIO SULLA COSTRUZIONE DI INDICI DIRETTI E INDIRETTI
10. Indici dei prezzi diretti nel mercato residenziale
- Un indice diretto degli immobili a destinazione residenziale
per il Comune di Rende (CS).
- La costruzione degli indici nel mercato locativo su dati SUNIA-OMI.
Il caso di Andria (BA).
- Un modello edonico per la costruzione di un indice diretto nel mercato
locativo residenziale di Bari su dati SUNIA ed elaborazioni OMING -
Politecnico di Bari.
11. La costruzione di un indice indiretto: BNL dei Fondi Immobiliari quotati
- Modalità di inserimento dei componenti nel paniere.
- Indice BNL.
- Indice BNL DTN.
- Indice BNL Duration.
Guida operativa a cura di:
V. Del Giudice, Ingegnere, professore ordinario di estimo e docente universitario di valutazione economica dei progetti. Membro del Ce.S.E.T. e del Comitato Italiano ERES. Socio fondatore della S.I.E.V. Già Consulente della Commissione Censuaria Centrale presso il Ministero delle Finanze.
M. D'Amato, economista, è professore associato e docente universitario di estimo. Membro del Ce.S.E.T. e docente nel corso Master della SAA sul Management dei Patrimoni immobiliari. E' stato Direttore del Centro Studi dell'Associazione italiana dei Consulenti e Gestori Immobiliari.
